重庆欧瑞豪布斯卡国际商业街项目策划方案2006年.pdfVIP

欧瑞·豪布斯卡国际商业街策划方案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的 SWOT 分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 （暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了整个社区消费中心商业业 态业种的 61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态业种有着十分的吻合，其 120 平方米以上的铺面占了总铺面的 60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规划，能够全面有效的提升 本社区消费中心的所有铺面价值，使铺面价值均衡化，由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中 心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在 41—50元这个租金范围内。 二、 主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※ 商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物 及人行通道。 ※ 经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※ 消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※ 娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※ 便捷的交通条件 ※ 金融网点及休闲设施配置 ※ 精神堡垒的塑造 ※ 主力店与专卖店的搭配（3+1、4+1） ※ 周边商业的互补性 ※ 未来区域商业规划 2.主题式商业街的特点 （1）对某一业种进行统一规划经营，在统一业种范围内保证业态的丰富与完善 （2）商业街的包装调性基本统一，商业街的统一管理有利于业种的经营氛围 （3）商业街的传播形象具有个性化、易记忆、鲜明性，商业街的各个区间又具备丰富的商业昭示效应 （4）与相似的专业市场的比较，主题式商业街更具备观赏、游览、购物的整合能力，同时主题式商业街更 具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具发展的空间（有社区商业的延伸作支撑） 3.主题式商业街的操作要素 （1）一个思路：选定一个明晰的业种作为主题式商业街的推广主题，并与周边商业物业形成差异性和互补 性 （2）三条主线： 推广线：围绕统一主题进行丰富多彩的个体形象展示活动，实现统一主题多品牌联动；统一主题多细节产 品服务；统一主题多商业场景的优势展现。 策略线：以引进知名品牌商家及主力店的配置为核心，同时辐射周边诸多专卖或特色经营店，制定细分业 态下商铺分割的售价区间及租金区间。 渠道线：强调从专业市场及区域规模性商圈挖掘客源；强调对连锁及联营类商家的引导；强调对知名品牌商 家的优惠政策；强调从相关产品商家联盟中对客户进行引导。 （3）五个环节： 定位、定类、定价、定时、定岗： 4.主题式商业街的分支——特色经营类商业街 三、项目商业街的 SWOT 分析（暂略） 四、项目商业街的市场定位 （一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位 1.区域组团商