万科价格模型的.pptVIP

* * * * * * * * 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型的操作实例 （10）调整因子确定（附加值和策略附加） 确定各附加值的单价，原始单价加上附加值后得出初始评估价，各类附加值的单价可参考： 花园：1500~1700元/m2 家庭娱乐室：1000~1500元/m2 露台：800元/m2 平屋顶：1200~1500元/m2 阳光室/地下采光井/结构平台：1000元/个 此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价格的生成作出干预； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型的操作实例 （11）价格检验子模型启动 计算以下指标： Pn× Sn 栋均价 户型均价 P＝ ∑1……n Sn P栋1× S栋1 P栋1＝ ∑1……栋1 S栋1 P户型1× S户型1 P户型1＝ ∑1……户型1 S户型1 最高价＝max（Pn） 最低价＝min （Pn） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型的操作实例 （11）价格检验子模型启动 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 3、整体流程和对模型结果的修正 …… 价格检验完成 均价是否达到要求 价格生成完成 基价输入 是 否 模型制定 各维度是否合理 是 调整因子附加 生成价格表 户型均价判断 栋均价判断 最高最低价判断 经验判断 …… 否 各类附加值 策略附加 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 1、商业价格模型的四大维度 商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小； 影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高； 以上四大维度是对楼层差异、 景观差异性原则、 展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人流差异等的分类综合； 单位 201 202 203 204 205 206 208 人流（临街面＋交通）55％ -0.15 -0.25 -0.25 -0.25 -0.25 -0.15 -0.25 面宽进深比20％ -0.2 0.25 0.2 0.2 -0.1 0.25 0.25 交铺标准15％ 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 面积大小10％ -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 2、商业价格模型的操作实例 商业价格模型的操作过程与住宅基本类似，此不赘述，基本的流程如下： （1）单元编号 （2）取得住宅基本数据（包括面积、附加值等） （3）实地考察（爬楼） （4）分析影响售价的主要维度并确定各维度的权重 （5）根据该批推货的目标均价和价格拉差，确定纬度的分值范围 （6）实地考察，将各维度分成若干等级，并确定各等级相应的分值，结合平面图确定各栋的纬度分值，制作维度平面图 石化路 石化路-1 风情街+1 风情街 风情街-1 核心路 二楼 0.5 0.4 0.2 0.1 0 0 －0.25 1:2~1:1 1:3~1:2 或1:1 1:4~1:3 1:4 0.25 0.2 0 -0.2 水电烟道煤气 水电齐备有排污 水电齐备无排污 只有电 0.2 （二楼） 0 -0.1 -0.2 10～