万科产品设计附加值总降尼（以四季花城为例）.pptVIP

谢 谢！ 案例:影湖居的二层高阳台的设计 二层高阳台：丰富了建筑立面，同时为部分户型带来了露台的附加值。 风 险：在佛山，二层高阳台面积按照露台计算，在广州，二层 高阳台面积仍然按照阳台计算面积，在佛山规划局和国 　　　　　　土局计算面积方法不一致。 设计注意点：二层高阳台对飘雨的遮挡较差，要注意对出阳台门的影响。 产品附加值 风 险 附加值与政府政策关联密切，与各地执行力度也有很大关系，要及早与相关部门沟通。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品附加值 风 险 附加值类型 家庭娱乐室（地下室） 首层私家花园 顶层阁楼 楼梯间顶平台 露台/顶层私家天面 赠送结构平台 阳光室 亲水平台 空中合院 结构空腔 二层高阳台（计露台） 附加值描述 利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点． 公共花园的一部分封闭给首层业主用 利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅 顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间 把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园 结构设计需要出现的构造平台，可利用成阳台或房间 设计成可拆卸的窗台(或2200以下空间)，按凸窗计算不计面积. 景观构筑物，水岸提供一休闲平台 阳台性质，计一半面积，可封闭成一间房. 结构设计需要出现的空间，可改造成房间 部分地区两层高阳台不计容积率面积 风险控制　 经营风险 1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积. 与物权法的规定不一致，有客户投诉风险 1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计. 加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确. 注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求. 1.物业管理和销售需要事先明确说法; １６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．予售查丈/竣工查丈不计面积.协调两个部门难度高. 景观做法. 1.规划细则明确规定可封闭成房间的要计全面积;2.阳台超过建筑面积的10%要计全面积. 报建图纸上不表达,实际上存在;竣工验收时要做处理. 1.各地区对此定义不同;2.各部门对此计算面积的规定不一致. 风险类型 报建/验收 物业管理 设计/物管 设计/物管 无 设计/物管 设计/报建 无 报建/物管 报建/物管 设计/报建 风险等级 高 低 中 低 无 中 高 无 高 高 高 风险控制做法 要按规范真正做地下室或半地下室; 设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例. 　 　 1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用. 1.注意封闭后的房间要方正实用;2.周边的建筑界面不要开窗. 前期设计时就按一半建筑面积来考虑,规避风险. 　 要控制在一个比较小的面积范围. 1.被动式的结构空腔需要在报建图上要注意表达;2.山地建筑注意结构安全;3.控制可挖范围. 1.方案设计前先咨询本地做法. 成本控制　 财务效能 中 高 低 高 高 高 低 中 中 中 高 附加值的经营风险: 1.国家和地方政策越来越严格,附加值设计要有风险决策; 2.尽量选择风险小财务效能高的附加值; 3.附加值操作过程要各部门之间密切配合,多与政府相关部门沟通. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产 品 设 计 附 加 值 总 结 以四季花城为例 2007年3月15日 设计部:金晓龙 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、缘 起 2、定 义 3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展 5、客户投诉 6、风险控制 产品附加值 目 录 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品附加值 缘 起 私家花园 地下娱乐室 露台 私家天面 您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期