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商业地产影院招商知识汇编 商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金 自 商业地产影院招商知识汇编 Q：影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指标有哪些？ A：考量指标：区域周边三公里范围内家庭户数，即人口总量；城市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及观影人次增长率；交通可达性；项目本身定位规划及体量、商业业态组成、招商运营能力、开发商经营实力。 Q：影院对于商业体的要求？ A：商业体在6万方以上，城市人口100万以上；社区性的区域首选。主要看城市消费指数，观影频率这些商业数据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。 Q：影院关于物业条件？ A：面积3000－6000平方米（不含夹层），可供建设6个厅以上；商场3-5层,最高不超过6层；承重要求：450公斤/平方米。 层高:影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影院放映厅装修后的净高在米或以上，即梁下净高约米高。 放映厅数量：5-12个影厅（一般为1-2个大厅，4－5个中型厅，1-2个小厅）。正常7-10厅，1000-2000座。 柱间距：9米以上；放映厅尺寸: 大厅:宽度20-25米,长度24-32米,座位数约为:350-500人，高度梁下15米。 中厅:宽度12-14米,长度15-22米,座位数约为:230-300人。 VIP厅:宽度8-12米,长度15-20米,座位数约为:25-60人。 交通要求要与商场主通道相连，门面要求12-20米，附近要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。 卫生间:影院范围内要有不小于40平方米的影院专用洗手间。供电:强电容量500-650kw；消防系统:完成一次消防；中央空调:已配备冷冻水到位；排水/排污:预留到位。 Q：影院哪些是硬性的，必须满足的？ A：层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少2500以上。 Q：影院一般最好在项目的什么阶段即进入商务洽谈？ A：拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。更希望报规阶段一起探讨 Q：影院理想情况下的商务谈判周期多久？ A：这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。洽谈半年左右确立商务及意向，装修期4-6个月 Q：影院租金的承受标准及租金收取方式（对应不同级别及档次）？ A：租金的基本预测依据为公司影城投资回收测算表，经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营的测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。收取方式分为按净票房和保底租金取其高。 其它可谈的商务条件及方式：免租期、租期、租金递增幅度。装修免租期6个月，试营业免租期6个月。租期一般为15-20年，租金基本为每三年递增5%。 Q：不同影院的投资多少？ A：针对城市类别和商业体级别，投资范围为万-万/座。在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别项目会设置4D厅、4k放映机。 主要的投入构成包括装修45%、设备设施55%左右。 Q：电影的分成模式？ A：净票房收入=票房总收入-国家电影专项基金-营业税及附加 国家电影专项基金=票房总收入X5% 营业税及附加=票房总收入%。 目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方43%：院线方57%。 影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致的比例： 票房基本为一半，卖品占比15%左右，广告衍生品等5-10%左右。 沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富的食品满足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）。 Q：影院运营阶段主要的费用构成及结构？ A：租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、管理费。 Q：对应不同的投入的影院，票房收入至少达到多少算是比较ok的？ A：笼统的讲1000座的影城，年票房至少在1500万，单日单座40元以上能满足基本营收平衡，计提折旧。其中，经验数值至少7个厅最合理。 Q：对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？ A：影院按照单座产出作为依据，单日单座产出至少应在40元以上，租金比例总平均为票房的12%。 Q：关于影院的其它指标？ A：南宁项目1777座，旺季或者节日影城最高9000人次/日。沃美最好的影院年人次是100万。投资回收期5-7年