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商业物业产品分析 商业物业产品分析提要：产品力是一个反映项目质素和产品开发水平的综合指标,项目所处的地段、功能定位、销售价格或租金价格、营商环境、硬件配套设施和商场管理构成了商业物业产品力的六大要素。 自 产品力是项目综合质素的重要部分,在销售力中占有主导地位,从对一些成功项目的研究中可知,产品力对项目销售促进的贡献超过70%以上,只有好产品才能经得起市场的考验,即使任何一个营销高手,假如面对低劣的产品,也只有望洋兴叹的份儿。 产品力是一个反映项目质素和产品开发水平的综合指标,项目所处的地段、功能定位、销售价格或租金价格、营商环境、硬件配套设施和商场管理构成了商业物业产品力的六大要素。六大要素必须发挥整体优势,才能突出项目优势,如果项目只在某个方面取得优势,而其他方面表现平平,则仍不能形成强势的竞争力。 地段 在商业物业市场上,地段因素成了衡量项目价值最重要的标准,”地段核心论”有一大批支持者。 相信没有人会否认,商业物业比住宅物业对地段的依赖程度更高,地段越好的商铺即使售价越高,也有很多投资者购买,稍差的地段售价虽然吸引,却购买者甚少,可以说,找到好的地段,项目成功了一半。商业物业所处的地段因素通常包含有商业区域地段和交通便利地段,在不同区域地段所开发的商业物业应有不同的特色: 、商业区域地段 商业步行街 商业步行街通常是某地区的核心商圈区域,是区域商业的中心点,在步行街开放时间吸引了无数的市民和游客前往观光、购物。由于商业步行街地价成本非常高,开发的商业物业通常以经营中高档商品的大型商厦、购物中心为主,步行街的大型商厦因地处商业中心区域而成为商业物业市场的投资热点。 传统商业街 传统商业区随着市政的改变、市场的改变和居民居住与消费习惯的改变,地理位置相对步行街而言人气稍差作为核心商圈的补充区域,在档次上与步行街形成经营错位,开发的商业物业以经营低档商品的中型项目为主。 经营专业街 经营专业街以经营某一类型商品而着称,兼营批发零售,成为批量购物消费者的好去处,比如项目的前身-元亨建材一条街,经过8年的发展形成::了独具特色的经营氛围和固定的消费人群。在经营专业街开发项目以专业市场为主,开发时应注重商铺的升级换代,以适应市场发展的需要。 近郊商业区 由于郊区地价成本便宜,用地宽松,可建大型停车场,适宜开发大型超市、货仓式购物中心和大型专业市场。 居住区 在居住区建商铺是小区的配套设施,以经营市民日常生活所需的柴米油盐酱茶醋为主,满足居民简单的消费需求。 2、交通便利地段 地铁沿线 地铁是未来最受市民大众欢迎的城市交通工具,地铁的建成最起码有两大贡献:一是扩大了市民的活动能力和活动范围;二是缩小了城市区域的时间空间,提高了市民活动速度。地铁沿线以建大型商厦为主,地铁所到之处人流如织,为商业物业送来了大量的消费人流,如果能在项目配套地铁出口,将对项目营销、经营拥有无可比拟的竞争优势。 口岸 口岸泛指城市交通汇聚的出入境区域,是人流、物流、信息流的集中地,口岸区域通常以火车站、机场、码头等交通枢纽为中心,形成交通便利、消费力强、商业辐射强的特点和得天独厚的商贸优势,特别适合开发大型商厦和大型专业市场,融购物、休闲、旅游、展示功能合一。如攀枝花火车站所在地金江地区的商业物业。 公共汽车线路交汇地段 能通地铁固然是好,但毕竟地铁不是出租车,只能按路轨行车而不可以随意到达各地,公共汽车线路网络覆盖面广,站点交汇地段将聚集可观消费人流,是开发商业物业的理想地段。但要注意控制项目规模,如非在核心商圈地段,不宜开发太大规模的商业项目,开发时应因地制宜。 拥有大型停车场 有外国专家预测,中国将是本世纪全球最大的汽车消费大国,由于国内比较少建设公共停车设施,停车难的矛盾现在开始显露出来,在商业区停车更始难上加难,虽然目前商业物业配有停车场,但到底还上不能满足整体商业区的停车需求。 道路网络完善地段 只有路通才能实现交通便利,这是开发商业物业最基本的认识,绝不可能在偏僻、偏远之地能开发和经营一个成功的商场。 位置差一线,旺淡两重天,通常在同一路上的人流量都会有很大的落差,即使处于同一地段区域,一边人流如鲫,一边却人烟稀少,兴旺热闹程度都各有不同。在确定项目选址时,必须要综合考虑地段的各种因素,才能扬长避短,将地段的优势发挥至极。 功能定位 但是,占据有利地位的商场是否就已经具备可绝对的竞争优势?事实上,我们不难发现,某些拥有地段优势的商业物业在开业后,商场的营业时间在短期内基本仍能营运正常,但在一两年之间便会急转直下,经营场面冷清,难以对市场形成影响力。 成功开发商业物业难,难在于销售,成功经营商业物业难,难在于招商,招商难是因为商场的功能定位要考虑的问题涉及范围更广、更复杂,如果功能定位不清晰,将难以制