商业街的后期经营管理.docVIP

商业街的后期经营管理 商业街的后期经营管理提要：后期经营是一个长期的，复杂的过程，但是它决定着一个商业街的发展。能否把商业街做成一个城市的招牌，后期的经营是决定性因素 商业街的后期经营管理 前期的建设只能说是在商业街的长征路上迈出了第一步，后期经营是一个长期的，复杂的过程，但是它决定着一个商业街的发展。能否把商业街做成一个城市的招牌，后期的经营是决定性因素。 首先我们应该做到从企业自己管理到管理外包； 从现有的商业物业管理队伍中，我们可以看到很少有专业管理人员，大部分都是由住宅物业管理人员兼管，而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力，而且对于商业物业来说，从后勤支持到供应链运理形态，商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识，同时输，从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行，而一旦其中有环节出错，带来的影响将会是不可估量的。 外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时，国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展，而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来，开发商应该积极转变观念，利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高，以保证商业街的永续经营。 其次，我们应当由粗放型招商变成统筹规划； 在招商过程中的混乱和粗放常常给后期的经营带来矛盾。 很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。 集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，因此，开发商在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析，以顾客为导向，最终确定项目的商业主题，然后对主题的产业链进行分析，以确定在本项目内的商户范畴，然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。 再次：商业街由租售并举，变成纯物业经营 在世界范围内商业物业的经营模式中，我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段，在商业地产刚兴起的时候，开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理，为了快速套现，通常采取纯销售的模式，但是它明显不能体现出商业物业价值，是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，划定销售范围，并明确经营范围和法律手续，同时，对于大部分物业仍然采取出租模式，以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营，开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的正常经营，或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。 租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，通常来说租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入主绿，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力，从而使纯物业经营模式成为可能，因为这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高，这是商业地产成熟的表现，也是商业街发展的必然趋势。 最后：在收益上由静态收益变成动态收益 商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中，高端商业供应链的增值由房地产开发商实现，中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现，终端商品销售链的增值由商家实现。因此，物业资源的升值，就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。