第五章建设用地划拨管理.ppt

中华管理学习网 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 第五章 建设用地划拨管理 一、建设用地的含义和分类 （一）含义 是指为了满足人类因生产生活方面的物质建设有必要先期获得足够操作场所和建筑空间等一系列社会经济生活要求而通过工程手段提供的土地。 （二）讲述“农业建设用地”和“非农建设用地” （三）讲述“建设用地”和“农业用地”的关系 （四）建设用地的分类 1.按照内容分： 国家建设用地凡列入全民固定资产计划项目建设所需要使用的土地； 乡镇建设用地乡村农业集体经济组织和个人，按乡村规划的要求进行各项工程建设所需要的土地； 城乡经营企业建设用地用于全民所有制企业，城市集体所有制企业与村集体经济组织共同投资兴办联营企业建设所需土地； 外商投资企业建设用地我国境内投资兴办外资企业及中外合资经营企业所需土地 （四）建设用地的分类 2.按照用途分： 工业建设用地用于进行工业项目或为他配套的其他工程设施建设所需要的土地；（海陆空运输、管道运输） 民用建设用地用于解决城乡人民物质生活需求及其配套设施建设所需要的土地；（科教文卫、公共用地） 军事建设用地根据国防战备需要进行各项军事工程建设所需要的土地。（导弹基地、军事指挥中心、演习场、工事） 国家建设用地 国家建设用地是指国家进行各项基础设施、经济、文化、国防建设以及举办各项社会公共事业所需占用的建设用地。 为国家建设提供用地主要有3种形式： 一是征用土地，即国家因建设需要，采取强制性的措施依法将集体所有的土地有偿转为国有土地的一项行政措施； 二是划拨土地，即国家机关、企事业单位、部队、人民团体等已在使用的国有土地或国有储备土地，根据需要划拨给另一建设单位使用的行政措施； 三是出让土地，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，国家土地使用权出让通常有协议、招标、拍卖等形式。 二、建设用地土地使用权的获得 （一）获得土地使用权的途径 1.旧的土地使用制度：无偿、无限期、无流动 （1）土地的无偿使用：从国家获得土地不需要支付地价； （2）土地的无限期使用：没有规定土地具体的使用期限； （3）土地的无流动使用：禁止土地买卖、出租、抵押、赠与和互换 （4）请分析旧的土地使用制度的利弊？ 2.新的土地使用制度：有偿、有限期、有流动 3.土地配置的双轨制：行政划拨和市场机制 （1）土地的行政划拨：当土地使用者需要土地时，不是通过市场购买或租赁获得，而是按照国家规定的建设用地审批程序，由政府有关部门审查批准后，调拨使用，无偿拨给。 （2）划拨形式：直接划拨国有土地和征收集体土地后划拨 4.土地使用权有偿出让 即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，国家土地使用权出让通常有协议、招标、拍卖等形式。 ★ 形式：协议、公开招标或邀标以及公开拍卖、补地价等。 ★ 补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。 ★需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件； ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)； ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。 ★补地价的一般程序： （1）向土地部门提出申请； （2）签订土地出让合同； （3）补交土地出让金； （4）到房产局办理土地使用权变更登记。 宅基地 　农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。 宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效： （1）城镇居民购买； （2）法人或其他组织购买； （3）转让人未经集体组织批