万科地块投资分析报告.doc

万科地块投资分析报告 万科投资分析 万科投资分析报告 作者：陈龙 余鉴霖 2013年8月24日 （第一部分 陈龙） 一、宏观经济分析 2012年，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。 主要经济指标中，CPI涨幅回落，全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落 2.8个百分点。城乡居民收入稳定增长，全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。 固定投资增长较快， 全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资 223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。 货币供应量平稳增长，12月末，广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快0.2个百分点；狭义货币（M1）余额30.87万亿元，增长6.5%，回落1.4个百分点；流通中现金（M0）余额5.47万亿元，增长7.7%，回落6.1个百分点。12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。全年新增人民币贷款8.20万亿元，比上年多增7320亿元；新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。 结论：中国已经结束每年GDP增长10%的高速增长时代，经济发展的重点是经济转型和经济结构的调整，房地产行业面临重大的挑战，一方面房地产是政府调控的重点，另一方面房地产市场也面临寒冬。提高管理水平，控制财务风险，是房地产企业发展的关键。 二、行业分析 从房地产行情上看，房地产开发投资增速依然强劲，调控政策方向难改：1）投资首现下降，但依然保持在高位；2）土地购置仍然快速增长；3）短期内放松现有调控政策的基础 并不存在。 在房地产销售上，销售额与销售面积增速整体上平稳回落，显示供求关系正在逆转：1）销售额与销售面积同比增速之差已从年初高点不断缩小23个百分点，显示价格回调的压力不断增大；2）与住宅销售相比，办公楼与商用营用房销售情况更为乐观；3）与东部相比，中、西部地区的销售增速下调趋势更为平缓。以上三点意味着，房地产市场的供求关系正在发生着总量性与结构性的变化。 从房地产国家政策上看：1）房地产调控政策进入效果观察期，短期内放松现有调控政策的基础并不存在，同时中央和地方政府进一步出台更严厉政策的可能性则取决于房价的走势；2）本轮房地产调控的根本目标在于将房地产市场的投资性需求主导转变为消费需求主导，在实现这一目标之前，调控政策难以退出3）下一步调控政策落实的重点将集中在扩大土地供给和土地有效利用，一方面通过扩大计划供给量降低地价上涨的预期，另一方面通过打击土地囤积和土地增值税的清理挤出土地存量。 房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧张：1）国内贷款占比已由年初的24%下降到目前的19%；自筹资金占比为37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为24%，较年初提高1个百分点。2）国内贷款占比的持续下降、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧张。 结论：2012年，房地产投资依然延续了以往高增长的状况，由于近期经济增速放缓，预计房地产发展在未来一段时间内，会得到地方政府的支持。房地产投资会稳定在高位，但房地产行业面临大的调整。供应相对过剩，政府又在大力调控。房地产企业应紧跟形势，着力多样化发展，考虑开发商业地产和中西部这些有更大潜力的方向。同时，注意控制财务风险，实现谨慎的财务政策。 三、企业总体状况分析 概况：万科，全名为万科企业股份有限公司。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企