6第六章 成本法要点.pptx

第六章 成本法;;;1.1 成本法的概念 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。 成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。;1.2 成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。 从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。 ; 由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，估价人员就可以根据开发建造估价对象所必须的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。;1.3 成本法的适用对象及条件 1. 成本法的适用对象 新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。 对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济效益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。; 化工厂、因为钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价的。 在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价——保险事故往往需要将损坏的建筑物复原（部分损坏）或重建（全部损坏）。 另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区，在难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法进行估价。; 成本法一般适用于测算可独立开发的整体房地产的价值。 但若要采用成本法测算局部房地产的价值时，通常是先测算这宗房地产整体的平均价值，然后在此基础上针对需要估价的局部房地产的特征进行进一步的价值调整后，才可得到局部房地产的评估价值。; 2. 成本法的适用条件 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。 价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。;成本法估价的注意事项： 房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。成本的增加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定价值不高。房地产的开发成本高，价格不一定高；反之不一定低。 要区分实际成本和客观成本。估价中应该采用客观成本。 要结合市场供求分析等来确定评估价值。;1.4 成本法的操作步骤 选择具体估价路径（房地合估、房地分估）； 测算重置成本或重建成本； 测算折旧； 计算成本价值。 ;;; （2）适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 （3）适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。 新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本 +管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润; 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可以不扣除折旧。但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境和景观的好坏以及该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、外部折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或调整。;实际运用中，新开发区中某宗土地的估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=[（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润)/(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)]×用途、区位等因素调整系数。 ;