宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性.doc

致：深圳市祈年实业发展有限公司 宝安中心区A004-0102宗地 评估及可行性研究报告 深圳中原物业顾问有限公司 策略中心—顾问估价部 二○○六年七月七日 目 录 第一部分 项目总论 4 1.项目背景 4 1.1 项目名称 4 1.2 承担可行性研究工作的单位 4 1.3 研究工作依据 4 1.4 项目建设规模和内容 4 第二部分 项目投资环境研究 6 1.宝安区宏观经济环境分析 6 1.1宝安区经济发展总体概况 6 1.2宝安区未来发展预测 22 2.宝安区房地产总体市场分析 28 2.1宝安区房地产市场供应状况分析 28 2.2宝安区房地产市场需求状况分析 29 2.3宝安区房地产市场价格分析 30 2.4宝安区房地产市场未来发展预测 31 第三部分 区域市场分析 33 1.区域发展概况 33 1.1区域总体概述 33 1.2区域经济社会发展概况 33 1.3区域交通组织状况 34 1.4区域配套设施状况 37 1.5区域规划发展前景 41 2.区域房地产市场分析 44 2.1区域房地产市场供应状况分析 44 2.2区域房地产市场需求状况分析 48 2.3区域房地产市场价格分析 52 2.4区域房地产市场未来发展预测 54 3.区域土地市场分析 56 3.1宝安区土地市场分析 56 3.2龙岗土地市场分析 57 3.3福田土地市场分析 58 3.4区域土地市场总结 59 第四部分 项目整体分析 60 1.项目用地解析 60 1.1项目地块概述 60 1.2项目地理位置 60 1.3建设条件评价 61 1.4规划限制条件 61 2.用地周边环境分析 62 3.地块交通条件分析 64 4.周边配套设施分析 65 5.项目S.W.O.T.分析 65 5.1项目优势分析 65 5.2项目劣势分析 66 5.3项目机会点 66 5.4项目威胁点 67 5.5项目总结评价 67 第五部分 项目初步定位 69 1.项目客户定位 69 2.项目物业定位 70 3.项目价格定位 71 第六部分 项目发展模式 79 1.项目开发模式 79 2.项目盈利模式 81 第七部分 项目财务分析 82 1. 主要经济技术指标表 82 2. 项目投标报价思路 82 3.低价位竞拍的财务分析 83 4.高价位竞拍的财务分析 85 5.综述 87 第一部分 项目总论 1.项目背景 1.1 项目名称 宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究 1.2 承担可行性研究工作的单位 深圳中原物业顾问有限公司 1.3 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《深圳市建设工程价格信息》 委托方提供的相关资料 1.4 项目建设规模和内容 根据委托方提供的项目建设用地规划许可证、宗地图等相关资料，项目的规划设计指标见下表 项目规划设计指标表 序号 名称 单位 数据 1 总占地面积 平方米 18770.35 2 计容积率总建筑面积 平方米 50680 住宅 平方米 35580 商业 平方米 7000 幼儿园 平方米 3600 邮政设施 平方米 4500 3 车位 个 443 4 建筑容积率 2.7 第二部分 项目投资环境研究 1.宝安区宏观经济环境分析 1.1宝安区经济发展总体概况 1.1.1全年经济发展总括 2005年，是宝安区全面贯彻科学发展观和国家宏观调控政策的重要一年。在圆满完成“十·五”计划和科学制定“十一·五”规划之际，回顾速度与效益协调发展的2005年，宝安区经济增长的上升周期继续延长。 宝安区经济实力不断增强，经济规模再上新台阶 数据来源：深圳市宝安区统计局 2005年宝安区生产总值居于深圳六区之首，首次超过1000亿，达到1163.45亿元，增长19%（如图1）。规模以上工业总产值接近4000亿元，并首次超过东莞。随即出口超过400亿美元，出口总额也超过东莞。两税收入接近150亿元，地方财政一般预算收入也超过50亿元，并居各区首位。在人民币汇率上调的利好影响下，居民人民币储蓄增长超过25%，居民可支配收入也有所提高。 在科学发展观的指导下经济运行质量进一步提高 在科学发展观的指导下，宝安区三次产业比例逐步趋向合理。其中，第一产业实现增加值4.94亿元，下降20.2%；第二产业实现711亿元，增长21.9%（其中工业为687.14亿元，增长22.5%）；第三产业实现447.5亿元，增长14.3%。随着经济增长模式的继续转变，经济增长的质量进一步提高，质量与效益