房产131董海20131047.docxVIP

广西科技大学鹿山学院可 行 性 分 析报告调研项目：万科水漫庭项目系部名称：经济管理系专业：工商管理（房地产经营与管理方向）年 级： 2013级班级：房产131班姓名： 董 海学号导教师： 张晓慧成绩评定：指导教师签字：二〇一六年六月三日目录第一章 、总论2（一）项目的基本情况2（二）项目背景2（三）万科房地产开发公司概况3第二章 、投资环境分析3第三章 、市场分析4第四章 、项目投资估算与资金筹措计划5（一）开发成本5（二）投资成本费用估算汇总6（三）损益表及分析（见附表6）7第五章 、 风险分析8第六章 、敏感性分析8第七章 、方案比较与选择10第八章 、 结论与建议10、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1 项目的主要技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积5600平方米2总建筑面积130000平方米多层建筑高层建筑商铺805603200017440可售面积28400平方米3建筑层数多层建筑高层建筑商铺8121地上一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米（二）项目背景 万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。 水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况 万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。　　它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。 （四）投资分析报告编制依据及研究范围根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等、投资环境分析 万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。 　　作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。 　　项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。 水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。 　　 现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。、市场分析 据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027