沙滩综合楼项目可行性研究报告.ppt

* 项目分析 1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读 项目分析 * 项目分析 区域市场分析总结 1.区域住宅产品类型丰富、潜在供应相对稀缺，市场价格和销售速度高于写字楼水平； 2.亚奥区域连接中关村与东部区域，同时受北京奥运经济的带动作用，区域写字楼的租金涨浮明显，近两年的年涨浮超过30%，表现出良好的升值潜力 3.受北京奥运的带动作用，区域酒店行业的发展良好，酒店的租金和出租率均有明显增长，且随着奥运后旅游、会展业的发展，预期酒店市场将继续保持良好的增长势头。 * 项目分析 项目分析 1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读 * 区域解读 位于亚奥核心区，极具升值潜力 项目分析 * 地址：朝阳区北沙滩1号 东侧：新开通的奥运会主 道路之一林翠路 南侧：新改造的奥运主 干道——大屯路 西侧：八达岭高速公路 北侧：国务院机关事务管理局 部长楼 项目分析 区位分析 * 总建筑 面积 53,958M2 地上 地下 34,873M2 19,085M2 楼层 16层 3层 占地 面积 21,583.2M2（32.4亩） 功能划 分面积 地上4层－地下１层,总计18,103M2可建商业面积； 地上5－16层，总计21,701M2为办公写字楼面积； 其余为车库和设备间面积14,154M2 ； 车位地面为270辆,地下为230辆。 项目分析 项目基本情况 * 项目分析 项目名称 本项目 洛克时代 西奥中心 瑞辰国际 总建面 （平方米） 53958 83000 60096 66899 其中写字楼 21701 约54500 41200左右 46626 商业 18103 20000 2184 6129 地下车库 14154 8500 16669 6295 写字楼所 占比例 40% 66% 69% 70% 项目物业构成情况 * Strengths优势分析 Opportunities机会分析 Weaknesses劣势分析 Threats威胁分析 1、项目外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感； 2、项目平面布局合理，核心筒于一侧，利于平面分割； 3、项目位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配 套便捷丰富。 1、车位及自建房面积过大，造成分摊面 积过大，整体使用率极低； 2、商业面积占总面积的三分之一以上， 是本项目的销售难点； 3、由于自建面积和商业面积较大，造成 优质销售资源过小。 1、由本项目土地性质决定，本项目在操作过程中 存在较大的政策可行性风险； 2、虽然奥运区域初步成熟，但是由于区域没有集 中的产业支撑，整体商务商业氛围薄弱，写字楼类的商用物业存在明显的价格瓶颈； 3、本项目的收购成本决定了项目的最终收益，较高的收购成本会造成亏损。 1、奥运区域价值的逐步成熟区域价值极大. 2、2007年底国家对于住宅产品大力度的宏观调控，使得公建立项的项目成为新的地产市场机会点； 3、随着北京奥运会的举办，使得北京的国际影响力加大，促进北京经济旅游等行业的迅速发展，对于写字楼和酒店的需求量增大。 项目分析 SWOT分析 * 汇报目录 一.政策分析 二.项目分析 四.项目建议 三.财务分析 1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读 1.考虑出让金下财务分析 2.不考虑出让金下财务分析（50年） 3.不考虑出让金下财务分析（40年） 4.写字楼自持情况下财务分析 * 财务分析 产品类型 租金/价格 写字楼出租 4元/天/平米 酒店自持经营 400元/天/间 写字楼出售 15000元/平米 公寓式酒店出售 19500元/平米 价格/租金假设 采用市场比较法，预测本项目各物业预期入市价格如下： * 方案假设 财务分析 测算方案 方案 销售策路 一、不考虑出让金情况下按50年折现 方案1 公寓式酒店和商业整体出售 方案2 写字楼和商业整体出售 方案3 酒店与商业配套经营 方案4 写字楼与商业整体出租 二、不考虑出让金情况下按40年折现 方案1 公寓式酒店和商业整体出售 方案2 写字楼和商业整体出售 方案3 酒店与商业配套经营 方案4 写字楼与商业整体出租 三、考虑出让金情况下 40年折现 方案1 公寓式酒店和商业整体出售 方案2 写字楼和商业整体出售 方案3 酒店与商业配套经营 方案4 写字楼与商业整体出租 * 一、不考虑出让金情况下（50年折现）方案比较 * 一、不考虑出让金情况下（50年折现）合理收购价格 根据写字楼市场情况，在合理年限约为25－30年的情况下，依据方案