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安永地产税费减免实操程序 安永地产税费减免实操程序提要：避税增收战术?房地产投资收益指房地产投资者因投资而获取的种种经济好处。房地产投资的收益主要有四种：拥有房地产时的现金流量； 安永地产税费减免实操程序 1.税费高的原因 税费高的原因体现在以下五个方面：征地拆迁补偿费，占开发建设成本的比重高达25%；收费，目前在房地产开发建设经营过程合法收费就有90项，各种乱收费更是不计其数，且部分收费标准偏高；保证金，目前经批准收取的保证金项目只有房地产开发综合保证金、施工场地环境卫生保证金两项，而实际上不少单位都违规随意乱收。保证金标准也过高，房地产开发综合保证金交缴额一级企业高达100万，使企业资金周转困难；垄断性行业的增容费及工程施工要价高，水、电、电信、煤气等工程施工长期独家经营，过高要价抬升了开发成本；住宅小区内配套设施，学校、供水、电力、煤气、邮箱、居委会、公厕等产权归属不明，部分要无偿移交有关部门和街道，企业只好把费用打入楼价。 2.抓住减税费带来的无限商机 战术一：钻空子战术?即利用立法或签约的疏漏。 战术二：擦边球战术?规避不利因素，绕开陷阱。 战术三：避税增收战术?房地产投资收益指房地产投资者因投资而获取的种种经济好处。房地产投资的收益主要有四种：拥有房地产时的现金流量；避税收入；销售收益；无形收益。这四种收益又有多种变化。拥有房地产时的避税收入，指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者拥有房地产而间接获取的收益。避免税收是房地产专家和投资者以表示降低税收额的一句术语或行话。 战术四：加强与税务人员沟通：可了解相关法规信息，少走弯路。 战术五：财务中心提高专业税收筹划能力，合理避税。 安永地产投资运作盈利模式与策略 盈利模式，通过资本的强大压力，以较低成本获取土地资源，再通过资金的扶持，以较高价格实现项目运作，获取超额利润空间；用强大资本作后盾，以较小的投入，高效的周转，充分发挥资金的杠杆作用，获取高额的资金回报。 盈利策略，可以通过以下6种策略方式完成地产投资及公司发展：土地转让获取收益——直接通过土地买卖获取收益，在公司资金相对不是很富足或是有较多的土地资源的时候使用；土地联合开发——在资金有富足的时候可以考虑联合开发以获取更高的收益；自行开发、项目获利——在资金充足的时候可以考虑自行开发，获取高额利润；免租开发、账面盈利——公司有富足的资金，为了培育较好的产业来拉升地价，适合为了聚集商业人气的商业地产开发；土地折股、股权收益——以土地折成股份与另外公司成立股份公司，通过以土地折成的股份，来获取利润；以地养地、账面盈利——把土地作为公司经营的载体，实施对土地的统一管理、规划、开发。 销售渠道，针对项目注册专项开发公司，通过转让全部或部分股份实现销售；选择优秀开发企业作为战略合作伙伴，分工协作，通过项目开发实现销售；自建团队或委托开发代理企业，通过项目开发直接实现销售。 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management education, and school moral education work must be with family education and community education closely