成本考察调研报告.pdf

厦门市及龙海市成本考察调研报告 考察路线：集美区-同安区-翔安区-湖里区-海沧区-龙海市 典型调查楼盘：集美区（中航城国际社区）；同安区（厦航.高郡）；翔安区（首开领翔国 际、美地雅登）；海沧区（万科城）建发美一城 （龙海市） 浏览楼盘： 同安区银晟书苑，同安区同城四季，湖里金林湾花园，翔安金色悦城，同安 区锦辉国际花园，同安区古龙.水岸华庭，龙海市领秀锦江，部分湖里、思明区老小区； 1. 概况介绍： 厦门有思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区六个区，其中思明区与湖里 区在岛内，其余四个区均在岛外。 岛内价格均价在3 万左右，集美区、海沧区与岛内较近的区域在2 万左右，翔安区、 同安区在 1 万左右。同安区离市区较远，基础设施配套较差，且厦门市监狱离其核心区域 不远，目前仅在同安区政府周边区域、同安影视城区域较为成熟。翔安区由于通向岛内的隧 道打通，房价在最近几年快速增长，目前的楼盘较为集中，与苏州越溪板块较为相似，目前 翔安区的楼盘大多在翔安区政府周边，且集中在成功大道的东侧，西侧有大片土地未开发； 湖里区、思明区属于岛内，土地稀缺，大部分只能通过旧房改造获取，楼盘大多集中在湖里 区的东侧及思明区的西侧，楼盘均为精装修。海沧区由于工业较为发达，仅与岛内接近东侧 楼盘较多；此外，楼盘业态大部为高低配，高层一般在 33F ，多层一般为联排（经济性， 面积在 160- 180 平）。 龙海市隶属于漳州市，与厦门海沧区无缝连接，距离大约在40 多公里，房价大部分集 2 中在6000 多元/m 。龙成熟地块主要集中在建发.美一城周边，以及与海沧区交界处。 2. 成本分析： 2.1 土地信息 岛内的湖里区及思明区的土地招牌较少，且涉及旧房改造，拿地难度较大。集美区、海 沧区在靠岛内区域开发程度较大，距离到越远，楼盘越少，目前该区域房价稳定在 2 10000-20000 元/m ，地价预计较高，且均离岛内较远。同安区、翔安区是刚兴起的地块， 同安区距离岛内较远，且配套设施较差，山地较多，经调查，目前同安区的地王项目，折合 2 楼盘价5331 元/m 。翔安区自通往岛内的成功大道修建完毕后，该区域土地快速升值，大 部分区域为平地，开发主要集中在区政府周边，大片土地尚未开发，经调查，首开刚拿的地 2 块，折合楼板价在 7000 左右元/m 。据悉， 厦门区域因前期美丽新城方案未确定，出让 土地较少，目前方案已经确定，后期将有 13 副土地出让。 龙海区域地块土地价值未获得，但据业内人士称，该地块建筑体量较大，且售价在 6000 左右，对地价若折合至楼板价超 1千元，则利润率很难保证。 2.2 成本数据分析 售价在 1-2 万的楼盘，其外立面无明显特殊额外费用，先以我司乐居项目为参考，对 其成本进行对比分析。 序 相对于我司产品 部位 乐居（33F） 厦门典型楼盘 号 成本变动 一、外立面成本数据 1 门头 石材 面砖或真石漆 总成本降低 2 墙裙 石材 多彩石 总成本降低 3 主墙体 面砖or 涂料 真石漆or 小面砖 （较多） 总成本提高 目前同行称无要求 （实地调查 4 保温 A 类保温 首开领翔国际项目，阳台墙壁 总成本降低 内未铺贴保温） 塑钢 or 部分铝合 5 门窗 大部分塑钢