22第五章第三节合法原则(2013新版).docVIP

第三节 合法原则 一、合法原则的内涵 1．合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。因此，合法原则中所讲的“法”，是广义的“法”。 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为估价对象状况不同。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。 2．遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。如就权益状况来说，一般情况下，集体土地不能当作国有土地来估价，划拨的建设用地使用权不能当作出让的建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作单独所有的房地产来估价，有限产权或部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，租赁的房地产不能当作自己的房地产来估价，产权不明确或权属有争议的房地产不能当作产权明确或权属无争议的房地产来估价，等等。因此，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不过如果等于或小于零，则在通常情况下人们就不会委托估价了。 3．在实际估价中，法律、法规、规章和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象。例如，法律、法规、规章和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 史家解读：估价对象是由委托人和估价目的双重决定的，参见理论教材30页。 4．依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或合同、招标文件等中约定的状况。例如，在房屋征收估价中，估价对象现状为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在人民法院拍卖房地产估价中，估价对象现状为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。 【2012年试题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（ ）。 A．估价主体资格需依法取得 B．估价对象状况需依法判定 C．估价对象收益需依法确定 D．估价方法需依法选用 答案：B 见教材P156 【2012年试题】房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。( ) 答案：× 见教材P157 解析：遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 二、遵循合法原则在估价对象权益方面的要求 （1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同（如租赁权应依据租赁合同）等为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。 （2）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。 （3）依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律、法规、规章和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。 （4）依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。 此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主