房地产市调的内容与方式.doc

房地产市调的内容与方式 房地产市调的内容与方式提要：直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点:速度快,信息可信。缺点:工作量大。 一、市调的方式 调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。 、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点:速度快,信息可信。缺点:工作量大。 2、间接调查通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息,发展动态,市场分析等资料。优点:易得。缺点:分析去伪存真过程需专业。 3、直接征询按一定比例把需征询的问题编制成问卷,但需注意调查对象要合理选择,具有代表性,方式有街头随机访询、展销会上集中访询及上门访询,三者可有机结合。优点:有较强的参照性。缺点:工作量大,投入人员多。 4、现场”踩点”调查直接去销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察询问,从而获得有关资料。由于了解的信息往往有夸大和不足之处,所以需综合侧面了解,增强结果的可信度。优点:易操作。缺点:需专业地分析信息,才能得到结果。附:调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。 二、市调的内容 以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。 一)区域概况 、区域简介 ①区域介绍城市别名,在全国和全省的地位。 ②人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。 ③区域划分下属几个区,包括经济开发区有否及其地位。 ④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。 ⑤交通条件交通便利性,港口、机场、车站等情况。 ⑥公共设施有关医疗、休闲等设施情况。 ⑦教育、文化情况居民受教育情况。 ⑧其它。 2、宏观经济部分 ①当地经济构成各产业比例,即第一、二、三产业比例。 ②主要支柱产业情况。 ③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。 ④主要的一些大企业情况 ⑤其他。 3、微观经济部分。 ①人均收入及各支出比例。 ②生活方式及社会时尚。 ③消费理念。 ④就业情况。 ⑤其他。 4、整体评述和远景展望 二)房地产市场 、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势 ①房地产管理部门 A、对开发商:a.有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求,包括有关材料的运用c.其他 B、对消费者:a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他 c、对中介代理机构:a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约 ②土地局 A、土地的转让方式及价格控制。 B、土地的年供给量。 c、有关土地的其他规定 ③规划局 A、城市的规划方向、区域定位及远景规划 B、拆迁力度 ④交通部门 A、有关道路网的建设 B、重点交通基础设施的建设 c、对私人购车的一些政策 ⑤银行 A、存款利率,按揭贷款的利率 B、按揭年期及业务方式等 c、对开发商的贷款支持 ⑥税、费部门 A、有关交易的税、费 B、办有关证件的收费情况 c、对开发过程的收费情况,包括配套费等 ⑦其他政府部门 A、公安部门关于购房入户的政策 B、货币分房的施行力度 ⑧与房地产有关的其他信 2、房地产现状 ①以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。注:通过问卷调查分析,比例为当地人口的2‰。 A、居民收入情况 B、居住情况 c、置业意向 ②房地产上一时期概括及同期比较 A、交易面积、交易金额 B、价格走势 c、各楼型的比例 ③本年度的推案量及需求预测注:指主管部门的预测有关媒体上可获取。 ④房地产开发商的调查 A、开发商基本情况 B、有关业绩 c、新动向 ⑤代理行业的调查 A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。 B、例 c、参与的方式 D、主要公司情况 ⑥专做二手房中介情况 A、市场情况 B、有关公司 ⑦个案调查 A、已结盘 B、现在开盘 c、年内将开盘 D、个案调查需提交的结果a、个案区域分布图b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域,并总结出特点 ⑧重点楼盘跟踪档案时时关注重点楼盘,包括广告宣传方向、销售 房地产市调的内容与方式提要：直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点:速度快,信息可信。缺点:工作量大。 进展一切信息 三)重点区域市调 、区域周边环境调查 A、周边自然和绿化景观 B、教育、人文景观 c、各种污染程度 D、周边社区素质周边市政配套便利性 2、区域周边居边消费行为调查 3、区域重点楼盘调查 4、分析总结区域区的主力客户群,价格定位等基本信息,为公司