房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段.doc

房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段 房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段提要：新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见 来自物业管理资料下载 房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段 为了理顺建设管理流程，更好地指引工程建设，根据《房地产开发建设管理制度》（X地司管字[2017]第056号），结合我司工程建设的实际情况，对工程建设实施中的各环节工作流程进行了规定，提炼出各环节的管理控制要点。 一、前期准备阶段 工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。 （一）现场查勘 1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图 基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资质的第三方重新绘制。 2、现场查勘 收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。 3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。 （二）综合策划 新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。 （三）围蔽 1、收地围蔽 （1）准备工作。 ①办理收地手续。 ②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门及时解决。 ③测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。 ④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取得支持，并做好预案。 ⑤组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。 （2）围蔽实施 ①对征地围蔽精心策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施，避免与当地群众纠纷。 ②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。 ③围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 2、施工围蔽 （1）施工围墙 ①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，万亩大盘（天下盘）在征地红线上做施工围栏，围栏标准：采用100*100*1500混凝土立柱拉镀锌刺绳铁丝网，砼立柱每隔5米一根，埋深500，铁丝网高度1米。 ②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，一般楼板的小区采用施工围墙，围墙标准：采用砖砌围墙，墙高2米，每隔6米一个砖砌墙柱，临时围墙外立面应作抹灰，墙体做X大LoGo、广告标语（内容须经集团营销品牌中心审批）等。 ③围墙施工时机：收地后尽快组织施工围墙的施工。 （2）场地内施工围蔽 ①各标段的施工围蔽须采取统一的形式，布臵方案须经工程部经理批准，符合销售要求，满足安全文明施工需要。 ②项目开工时，中心园林区须第一时间围蔽，保证园林、园建的施工不受其他施工单位的影响。 3、销售围蔽 严格按照集团营销品牌中心批准的销售围蔽方案进行布臵、并于开盘前15天完成。销售围蔽须经常维护及更新，保持良好形象。 （四）清表 根据现场查勘结果和开发部提供的资料，在开发部协助下加快拆除、迁移地上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理砍伐证。 注意事项： 1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。 2、准确做好工程量及外运量的确认、计量，并取证。 （五）详勘 1、勘探单位进场 总规方案一经确定，工程部立即组织勘探单位进场，并优先对综合楼、样板栋、大门、标志塔、其它重要配套进行详勘。 2、勘探孔位确定、复核 勘探单位根据总工室提供的详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的