房地产总规划设计中的23个案例教训.docVIP

房地产总规划设计中的23个案例教训 房地产总规划设计中的23个案例教训提要：案例3：某项目规划设计时对平面布置考虑较多，设计也较深入，在立体三维效果上考虑不够，对立面空间及天际线的设计深度不够。南区中心花园尺度偏大，围合感不够强 房地产总规划设计中的23个案例教训 规划设计中的失误，往往是血的教训，因为带来的修改成本追加常常让房企不堪重负，绿城总规划设计中的23个案例教训，希望能帮助你少走一些弯路。 一、总体布局 案例1：某项目会所和幼儿园由一条半圆形的道路与主干道相连，幼儿园位于中间，会所位于尽端，导致车流、人流干扰严重。 解决措施：将会所及幼儿园的入口置于北侧，分别另辟道路到达，使中央景观轴线为纯步行轴线。 案例2：某项目组团只是用道路进行分隔，组团的归属感与识别性不是很强。 解决措施：利用建筑排列、景观及构筑物的设置强调组团的独立，对组团的边界、出入口进行界定。 二、空间形态 案例3：某项目规划设计时对平面布置考虑较多，设计也较深入，在立体三维效果上考虑不够，对立面空间及天际线的设计深度不够。南区中心花园尺度偏大，围合感不够强，由北入口往广场看过去，天际线缺乏变化，作为轴线端景的住宅北立面，也显得不是很丰富。 解决措施：在规划设计时除考虑平面效果外还应考虑立体三维效果，可利用工作模型来进行研究。 案例4：如图4某项目主干道两边，四个单元一幢的长条形建筑过多，面宽过宽，相临两栋之间的间距比较小，会有压迫感。同时在布局上没有长短结合，也影响了整体景观的贯通。在今后的规划上，要力求避免此类问题。 三、规划指标 案例5：目前我们的楼盘容积率普遍没有做足，损失了销售面积。其中的原因是多方面的：有些是规划设计初期就没有充分做足容积率；有些是为了立面造型、产品质量而牺牲的；还有的是由于规划设计阶段与施工图设计户型面积的偏差而产生的；也有一些是容积率被非住宅部分占用掉的，如地上的车库，是要算容积率的。除了那些为了产品品质而放弃的容积率外，其他一些，我们通过一定的措施，是完全有可能提高容积率的，这将为我们的项目增加不少的可销售面积。 案例6：某项目规划设计时未充分考虑建筑体量，导致最终建筑总平面间距有较大调整，局部单元数减少，导致容积率降低。 原规划图 建筑调整图 解决措施：规划设计与建筑设计应尽量同步进行，彼此进行协调。 四、出入口设计 案例7：出入口是小区的对外接口，相当于形象工程，同时也是对外交通的必经之路。出入口的尺度，以及管理方式对于小区的交通起着很重要的作用，处理的不恰当，很有可能给交通和管理带来一定的困难。某项目主入口设置宽度不够，没有将业主、访客车道分开，没有将出入车道分开，岗亭位置设置不便于管理。 案例8：在总体规划的时候，人车分流作为一个基本思想，在方案中都有很好的体现。某项目人行步道的门没有开放，主要的原因是值班岗亭的设计和流线的设计结合不够，管理不便，导致实际的实施情况和设计的初衷不能很好的统一。 案例9：某项目出入口未设计保安岗亭，给保安人员带来不便，尤其是炎热天和刮风下雨天。 五、道路系统 案例10：在某项目中，园区内的交通主干道设计成环形，但在北区未能贯通，给人走到尽端的感觉，如果能够连通，会有更为通畅的效果。 案例11：随着社会的发展，机动车也越来越多，有些小区设计的6米主干道已经不能满足现在生活的实际需要。 解决措施：这就需要我们在设计的时候，考虑将来的发展和变化，留有一定的余地。建议主干道～8米，将来可以单边平行停车后仍能满足双车交汇的宽度要求，支路5～6米，主干道断面尺寸建议如下图。 案例12：在项目建设的时候，考虑到无障碍坡道，充分体现了以人为本的设计理念。但是某小区坡道转角的处理未能完全按照坡道要求设计转弯半径，使用起来不是很方便。 六、交通及停车 案例13：某项目地下车库入口方面，如图17有9个车库入口的规划设计，使多层部分的噪音影响较大，人车不能完全分流，影响小区的品质。 解决措施：如将图中黑线圈出范围内的三幢小高层下面的2个地下汽车库连通，则在给客户挑选车位时会有更大的空间，地下室出入口也将减少一个，节约成本和增加绿化面积。 案例14：住宅小区中，停车泊位数量的设定一直没有绝对的标准。如某项目室内外车位只达到30%，当时是满足2000年的规划设计指标，但规划设计时对机动车辆的增长速度未加以准确把握，使得在交付后此矛盾就越来越突出，目前小区停车难问题已无法解决。 解决措施：随着目前社会的发展，规划设计时停车位比例必须根据当地经济发展的实际情