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房地产策划与推广 房地产策划与推广作者：佚名 时间：2017-5-22 浏览量： 房地产策划与推广 演讲者：徐建平，广州中地行房产代理有限公司 一、关于房地产市场我们要研究以下问题： 1、市场在哪里？ 2、市场的内容是什么？ 3、什么时候做市场？ 4、哪一种市场适合去做？ 5、市场到底有多大？比如，对外拓展方面，“9+2”区域哪些城市可以发展，这都是细节性的问题。 二、要先有策划才能形成很好的规划。 1、房地产的定位很重要。很多开发商在定位没有做好的情况下搞房地产的建设，结果做出来的产品卖不出去，烂尾了。 比如海南某市中心有一些小地块，这些小地块不适合做住宅，而且海南常住人口的社区化建设已经成型，开发商做140平方米户型，是定位不准。我们将其设计成小户型，很快就卖了出去，价位也非常理想。 2、产品的精细化问题。现在小户型成为市场的重点，小户型到底该怎么去做？这其中也有很多分类和细节的问题，如果产品做得不精细，效果并不好。 3、广告的有效性。 4、在建材的选择上，也要进行详细的策划，才会节省成本，增加效率。 5、融资。 6、规划设计。 三、房地产策划。 第一步是市场调查研究。重点是以创新的角度去研究市场，细分市场，然后有所创造。 第二步是地价研究。中地行市场研究的方法论，是用“井”字法，即根据地块特点、现状、配套、环境，规划发展实现土地价值最大化。比如1000亩的项目总体规划是什么样的？前期规划，第一期与第二期如何衔接，量应该多大合适？如何去操作，中间的间隔期有多长？这些都要在做非常仔细的土地研究之后，确定第一期和第二期开发的具体位置，然后再确定是从最差的土地开始做，还是从价值最高的土地开始做，或是从中间做起，这都是策略的问题。 第三步是项目定位。项目的定位是项目核心竞争力和核心价值的体现，也称为形象推广。就像我们策划推广的广州东山雅筑一样。东山雅筑的项目定位是东风东12万平方米立体园林小区，楼盘规划设计在首层营造园林景观和休闲活动场所，负一层建设大型时尚会所，其空间规划设计做得非常有个性，受到市场的热捧。 第四步是项目规划设计。国家对于土地出让金要求越来越严格，开发企业的前期成本越来越大。在这种情况下，规划设计就显得非常重要。首先要选择一个有经验、有实力和有精力的合作单位。特别是方案评估过程中，对于项目创新性及其规模、细节、相关元素（一期与二期的配合、会所的配置）的考虑和把握，都很重要。还要考虑有没有充分利用地块的价值，注重均好性也是很重要的。 第五步是项目起步区规划设计，也称之为首期的规划。在做起步区规划时，以下几个原则性的问题，我们认为是非常重要的： 1、起步区就是项目的定性。很多郊区大型项目基本上是综合开发。商业项目要考虑经营成本、客流等问题，做住宅就要考虑交通和教育等资源的配置，其搭配比例怎么样，是首期开发要考虑的一个问题。 2、量小而精。 3、营销核心即开发节奏对营销产生的作用很重要。任何起步区的开发都意味着对营销的支持，一切要都围绕着营销去做。 第六步是项目资金筹措。目前国内房地产开发自筹资金是25％-30％，现在银行与很多开发商还是可以做贷款业务的，但必须要有很好的开发计划和支付手段，项目回收时，有资金回笼，同样可以借到钱。换句话说，营销在资金的上占了50％，如有成功的策划，这个比例还可以再提高。 第七步是项目工程进度设计。施工阶段的天气与建材的供应是有周期的，施工上下游单位要配合好。 第八步是 房地产策划与推广作者：佚名 时间：2017-5-22 浏览量：项目的营销策划，其中主要是营销策划中的消费者定位，最重要的是前期的市场调研。 第九步是项目广告的推广策划。房地产广告的特点是：短期信息、受众目标群、地域购买、目的购买、媒体偏好。从促销的角度来讲，我们认为一般的销售时间控制6-10个月左右比较理想。 第十步是售后服务。良好的物业服务可以让客户群稳定下来，提高入住率，并考虑在物业服务过程中后累计投入成本，所以物业管理公司对后期的开发起着极其重要的作用，售后服务在销售时就要进行策划。 关于推广的创新手法。第一种是城市型住宅。广州中地行有两个成功案例：一个是南京金马丽城。金马在北京有很成熟的项目，而金马丽城是2017年金马在南京第一个开发项目。为了增加客户对开发商的信心，我们策划了客户赴北京免费旅游，参观金马在北京的项目，结果销售非常成功。另一个是广州的淘金华庭，该项目是1999年由广州珠江实业开发股份有限公司开发的，其总公司广州珠江实业