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投资分析培训讲义 投资分析培训讲义作者：佚名 时间：2017-9-2 浏览量： 一、概论 、房地产投资定义:以取得房地产收益为目的,投放一定量的资金,用于开发经营房地产的行为。 2、房地产投资的特征: ⑴投资需用量大 ⑵投资合作性强 ⑶投资回收期长 ⑷投资风险大 ⑸投资回报率高 ⑹投资技巧性强 二、投资动态分析方法 、资金的时间价值 ⑴资金时间价值的含义 ★资金随时间的延续而变化,其变化的幅度就叫资金的时间价值。 ★资金的运动规律就是资金的价值随时间的变化而变化,其变化的主要原因有:通货膨胀、货币贬值;承担风险;货币增值。例如今年的1元钱与明年的1元钱不等值。 ⑵单利与复利 单利:利息与时间成线性关系,及只计算本金的利息,而本金产生的利息不再计算利息。 复利:借款人在每个计息期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,下期再按本利和的总额计息,即不但本金产生利息,而且利息的部分也产生利息。 单利没有反映出资金运动的规律性,不符合扩大再生产的实际情况,因而通常采用复利计算。 2、资金时间价值换算的基本公式。 F=P·n P表示现在时点的资金额; i表示资本的利率; F表示n期期末的复本利和; 3、年等值与将来值的互换算 F=A·[n-1]/i A表示每期末支付的金额; F表示第n期末的复本利和; 4、年等值与现值的相互换算 P=A·[n-1]/in A表示每期末支付的金额; P表示现在时点的资金额; 5、基本计算公式的假定条件 ⑴实现方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。 ⑵方案实施中发生的经营性收益和费用假定发生在计息期的期末。 ⑶本期的期末为下期的期初。 ⑷现值P是当前期间开始时发生的。 ⑸将来值F是当前往后的第n期期末发生的。 ⑹年值A是在考察期间间隔发生的;当问题包括P和A时,系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的;当问题包括F和A时,系列的最后一个A与F同时发生。 6、例题 7、名义利率、实际利率与等值 通常复利计算中的利率一般指年利率,计息期也以年为单位。但实际上,计息期也可能是半年、季、月。当年利率相同,而计息期不同时,其利息是不同的,因而存在名义利率和实际利率的区别。 例题 设年利率为12%,存款额1000元,期限为一年,试按:一年一次复利计息;一年四次按季度3%利率计息;一年12次按月利率1%计息。这三种情况的本利和分别为: 一年一次计息F=1000×=1120 一年一次计息F=1000×4= n 投资分析培训讲义作者：佚名 时间：2017-9-2 浏览量：bsp;一年一次计息F=1000×12= 这里的12%,对于一年一次计息情况来说既是实际利率又是名义利率,3%和1%称为周期利率。由上述计算可知。 名义利率=周期利率×每年的复利周期数 对于一年计息4次和12次来说,12%就是名义利率,实际利率分别为: 一年计息4次时4-1=% 一年计息12次时12-1=% 通过上述分析与计算,可知名义利率与实际利率间存在下述关系: ⑴令i实际利率,r为名义利率,m为复利的周期数,则有:i=m-1 ⑵当计息周期为一年时,名义利率与实际利率相等;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率; ⑶名义利率越大,计息期越短,实际利率与名义利率的差值就越大; ⑷名义利率不能完全反映资金的时间价值,实际利率才真实地反映了资金的时间价值。 8、基准收益率、净现值 基准收益率:就是由企业或部门确定的投资项目应该达到的收益率标准。 基准收益率是评价投资方案的经济效果、判断投资方案是否可行的基准标准。通常,该值可根据以下原则确定: ⑴资金均以贷款筹措者,基准收益率应高于贷款利率,高出的部分取决于投资者所求的收益及项目可能承担的风险。 ⑵资金为自有者,基准收益率应不小于贷款利率。通常这种情况也可以按部门某一个时期的正常投资收益率来考虑。 ⑶资金筹措既有自有又有贷款者,基准收益率可按两种资金所占比例及其