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新天利房产项目风险预测 新天利房产项目风险预测提要：项目自身问题1、问题：本项目均为６层楼，经比较后，高楼层户型销售会有困难。应对措施：弱化楼层对居住的直接影响，并运用价格手段吸引更注重小区运动概念 于 新天利房产项目风险预测 （一）区域市场问题 １、问题：区域生活配套不完善，影响客户购房决心。 应对措施：通过自有临街商铺解决生活配套，打消客户购房顾虑。 ２、问题：本区域是新居民区，随着生活、社区配套的完善，开发量会大增，竞争将加剧。 应对措施：尽快入市，迅速占领市场份额。 ３、问题：本区域与繁华的市中心有一定的距离，并且远离旅游风景点，将削弱对投资类客户的吸引力。 应对措施：突出区域清静、纯粹的中档居住品质，进一步争取纯居家型客户的好感。 （二）竟争对手问题 1、问题：“首府花园二期”今年继续推出入市，以开发商的成熟的知名度、美誉度，易吸引客户的关注。 应对措施：通过散发传单、当地报纸广告、电视台广告、社区活动、周边县市、团场设点展销等多渠道、多角度的宣传推广方式，争取短时间内建立项目品牌、品质形象，获取客户好感。 2、问题：本项目旁边的其他房产还剩下一部分房源，极易分流本项目客户资源。 应对措施：尽早入市，通过项目形象展示，争取开发时间差，抢占阶段性客源。 3、问题：库尔勒市的竞争楼盘基本都开始有各种各样的特色，会有效的吸引客户群。 应对措施：充分发挥自身的特色，“货卖爱家”，对本项目的目标客户群体进行多渠道的展示和推广，使其能够比较自身的喜好和生活习惯后进行选择。 4、问题：销售手段被人模仿。 应对措施：加快销售前的准备工作，对销售方案实行保密制度；同时加快工程进度。 5、问题：项目迟迟不能开盘销售，竞争对手提前抢占市场，市场有效需求不够，项目销售受阻； 应对措施：加快项目前期的工作进程，抢在主要竞争对手之前开盘销售。 6、问题：竞争对手针对项目采用（1）贬低：项目周边居家生活配套不足　（2）低价销售；（3）利用关系拉拢客户等竞争方式，使项目销售受阻； 应对措施：建立品牌知名度，与政府、媒体、购房者及时沟通，以建立良好的口碑形象。 （三）项目自身问题 1、问题：本项目均为６层楼，经比较后，高楼层户型销售会有困难。 应对措施：弱化楼层对居住的直接影响，并运用价格手段吸引更注重小区运动概念、环境、配套的中青年客户的青睐。 2、问题：本项目的交通到达程度较高，但是面临道路即将重新修建，客户出行存在一定的不便。 应对措施：借助修道路的机会，对外宣传该区域未来交通情况的改善，同时添置购房车，满足客户看房需求，另择道路，引领客户看房。从而使消费者接受本项目，得到他们的认可。 3、问题：周边购物、休闲配套不足，将影响客户的购买意向。 应对措施：突出项目内部商业部分的配套，以及项目二期、三期等后续项目的商业规划，并借助展板、报章向客户描述将来本区域的发展规划，以打消客户的顾虑。 4、问题：户型结构不合理，造成室内浪费空间较大，如果客户细心、挑剔将阻碍销售。 应对措施：调整设计方案或通过样板房的展示，弱化浪费面积造成的顾虑。 5、问题：运动设施普通，注重生活品质的客户无法获得满足。 应对措施：创建并强调项目的主题特色“运动社区”，通过实景销售，争取客户的好感。 ６、问题：销售价格较贵，将削弱购买力较差客户的选择意向，具有购买实力的客户又拥有其它楼盘的选择面。 应对措施：通过社区软硬件配套的宣传，社区活动的召开，以人性化的生活、服务方式塑造项目的高档次，让客户提升他们的心理价位，认为物超所值，促其尽快决定。 （四）销售过程中出现的问题 1、问题：没有较好的贯彻制定好的价格策略，例如开盘初期的价格策略为“低开高走”，开盘初期销售停滞，无法聚集人气，为后面抬升价格创造难度。 应对措施：严格贯彻执行价格策略，且随时关注销售情况，应对调整价格策略。 2、问题：项目进入市场后，没有启动市场或启动市场不够，不能树立有效的品牌形象，知名度、影响力弱，造成销售进度缓慢； 应对措施：在市场启动前，做充分的准备工作，同时，市场启动中，留意市场反应，及时发现问题，针对问题提出相应对策，果断执行。 3、问题：前期销售中，关系客户的价格优惠幅度过大，后期被迫提高销售价格填补，而市场又不接受过高的价格，造成后期销售停滞。 应对措施：严格按制定的价格进行优惠，保证销售价位的连续、统一。 4、问题：销售人员心态出现问题，如心态疲软、