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新项目物业管理费的测算 新项目物业管理费的测算提要：确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算 来自 新项目物业管理费的测算 物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。 确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的， 言归正传，我先给他们算算大帐： 我目前收集到了下列数据： 一期物业管理面积：约100000平米（实测后） 一期总户数：917户 目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：36人；保洁员：22人；其它人员：42人 一期电梯数量：22部 绿化面积：不详 我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米） 下面算帐： 一、收入： 管理公司年度总收入： 2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000 二、支出： 1、人工： 保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格） 1150*22*12=303600/年 保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格） 1200*36*12=518400/年 其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制方式）： 项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等） （4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400 人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年 2、公共设施维护运行费用： 电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担，会委托专业公司负责）：80000元/部/年 80000*22=160000元/年 各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）： 30000元/年 公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗） 290000元/年 公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年 3、卫生清洁费 垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多，原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价） 30*917=27510元/年 化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）： 4*3500=14000元/年 公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米 0．3*80000=24000元/年 外墙清洗费用：2。5元/平米 外墙面积：（2．9层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米 2．5*207756=519390元/年 卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年 4、办公费用 按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月 1000*12=12000元/年 5、保险费用 公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等 30000元/年 6、税费 （按5。5%核算） 2760000*0。055=151800元 7、绿化费（首年不发生） 0 8、公共秩序维护费 发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等 以上8项是物业管理公司支出基本构成： 得出支出合计：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年 物业公司利润=营业收入-营业成本 2760000-258110=178900元/年 178900÷2760000=0。065 也就是说，单就物业管