浅谈土地思想对房地产市场的作用.docVIP

浅谈土地思想对房地产市场的作用 浅谈土地思想对房地产市场的作用提要：因此，当单一税付诸实施，地主必须依照所定地价“将土地上之地租”全部“充公”，并且“把将来地租的增价收归国家”。土地私有权也就在事实上化为乌有 浅谈土地思想对房地产市场的作用 1单一税制 “土地国有”的具体措施除有偿征用土地外，主要还有征收“单一税”。孙中山“单一税”的土地思想早期主要是受米尔（johnStratmill1806-1876）、亨利?乔治（Henrycaosge1839-1897）思想的影响，中期主要是受达马熙克（AdosfDamaschke）、单?威廉（w?Sehsameis）思想的影响。按照亨利?乔治等人的学说，实施单一税之所以可以废除个人对于土地的所有权，实现土地国有，是因为地价不过是资本化的地租，是土地所提供的地租的购买价格。因此，当单一税付诸实施，地主必须依照所定地价“将土地上之地租”全部“充公”，并且“把将来地租的增价收归国家”。土地私有权也就在事实上化为乌有，不复存在。以上思想具体实施分三步走： 第一步，“核定地价”。由土地所有者“自由上报”地价，国家将它“载入户籍”，“所报之价即为核定之价”。孙中山认为，地价自由上报，所有者也不敢儿戏，因为价报高了，“缴税加重”，报低了，“国家照价回收”，同样要吃亏，故“所报地价不患不公平”。 第二步，“照价征税”，“涨价归公”。政府按照上报地价征收一定比例的地价税，并自定价之时起，地价如有上涨，上涨部分“完全归公”，即土地的增值部分不再为土地所有者所有。 第三步，必要时“按价赎回”。因经济发展需要，如修筑铁路、公路或其他公共场所等，国家“按照业户税契时之价格”照价收回。国家拥有了土地的所有权，也就拥有了土地的最终使用权。 2孙中山土地思想的内涵 孙中山的土地思想是将亨利?乔治的土地理论，达马熙克和单?威廉的土地改革理论以及他自己的“自报地价”、“涨价归公”、“收益共享”等思想融合进去，形成独特的他自己认为适合中国国情的思想体系。 土地所有制实行双轨制 由于土地所有权是产权的核心，故他主张应由国家占有，而使用权则由国家许可归私人所有。我国现行的土地所有权归国家与集体所有（即公有制），承包权、经营权归私人所有，这一制度与孙中山的土地国有思想是一脉相承的。 土地可以自由买卖 孙中山允许土地买卖，并预言在一个时期内买卖还将频繁。他提出“土地之买卖，必涉于官无从欺匿”，“有交易止以原价归卖主，而其增价属国家矣”，以此来限制投机、垄断。 解决城市及近郊土地，而不针对农村 城市的发展必将导致城市及近郊地价的不断上涨，为防止地主从买卖中牟取暴利，孙中山认为必须采用土地国有下的地价税。这样既可杜绝土地私人占有而出现的城市“炒地皮风”，防止社会问题出现，又可以用地价税来增加国家的收入，发展社会福利。 3孙中山土地思想的局限性 土地并非完全国有 事实上，不管孙中山土地国有的调子怎么高，民国时期土地所有制依然没有大变，而是出现了国私两制并存的局面，土地私有仍然占绝大部分。虽然“照价纳税、涨价归公”看起来有其强制的一面，但在地租占有上，涨价也不完全归公。在广州市试行的《广东都市土地税条例》第31条载明土地增价税率如下：土地增价在10%至50%范围内者，课税10%；增价为50%至100%者，课税15%；增价为100%至150%者，课税20%；增价为150%至200%者，课税25%；增价超过200%者，课税30%。实际上，这只是对涨价土地征收累进税，其税率递增幅度明显低于地价的增长幅度。由此证明，孙中山等人事实上己经承认了地主对部分增值地租的占有权，从而说明“涨价归公”并不能导致土地私有权的完全丧失。 土地思想实践困难 首先，单一税难以实施。在近代中国，地租形态基本上仍为实物地租，因此任何人企图在中国实施单一税，都将不可避免地面临这样一种麻烦：即无法处理实施单一税与实物地租的矛盾。其次，相关措施操作困难。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”很难做到客观、公正。比如：若土地处于城镇繁华地段，被“征用”是可预见的，土地所有者一定自报高价，即使眼前税赋较高，但“照价收回”的预期收益远远大于税赋的支出；相反，若处于城郊偏僻之处，即使土地肥沃，耕作产值很高，但较长时间内“不被征用”也是可预见的，因此，土地所有者一定自报低价，以减轻税赋。 再次，容易造成腐败。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”的工作需要一个强大而十分公正的执行机构及十分清廉的工作团队，稍有不慎便容易“官地勾结”，造成腐败。广州市试行的《广东都市土地税条例》规定，土地所有者要在每年的规定日期上