浅谈物业管理的强制权利.doc

浅谈物业管理的强制权利 浅谈物业管理的强制权利提要：物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容 精品源自请示 浅谈物业管理的强制权利 物业管理是一种很特别的服务，所遇所见尽是琐碎小事，然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益，容易出现冲突，物业管理者就必须要管，这是其职能，是合同义务，是责无旁贷的工作。但有时的确让人很为难：业主是“上帝”，这一点都不错。但假如某日张“上帝”带着好几条狗在花园里玩，把李“上帝”吓的连晨练都无法继续，李“上帝”要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走，张“上帝”却不听劝告，物业管理者该怎么办？或者，王“上帝”要装修，准备把一面墙拆掉。而刘“上帝”认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业管理者制止。结果王“上帝”既不听劝，也不怕罚款，物业管理者又该怎么办？ 这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头，一是没有强有力的解决办法；二是怕即便强力解决了，反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚，同样会招来不满。其实一个小区就是一个小规模的社会，而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到，政治者，管理众人的事也。物业管理的职责，并非维护一家一户之私利，而是保障社区及全体业主之公益。作为政府，没有国家机器与行政强制手段为辅，根本无法管理社会。相应地，如果物业管理者没有一定的强制性权利，同样也干不好物业管理工作。如果某些业主不遵守物业管理公约，破坏社区环境、秩序，严重损害公共或其他业主的利益的，但又不至于严重到妨害社会治安，物业管理者进行管理干涉时，行为人不仅根本不听规劝，甚至采取一些不当行为拒绝管理，物业管理者能否对其采取强制性措施，迫其停止该不当行为？这个问题不解决，物业管理者就没有相应的权利，结果只能是不管或者管不了。这就无法尽到保障与维护社区及全体业主公益的职责，全体业主支付物业管理费所要得到的本质服务也就无从谈起了。所以，这实际上是对全体业主利益的损害。因此，我认为物业管理者若要切实搞好物业管理工作，就应该要有一定的强制性权利。但是这里存在两个障碍，一是这种权利从何而来，二是这会不会被认为是侵害业主人身权利。我使用的是“权利”二字而非“权力”，是想说明这种权利不是天生的、不是国家规定的，而是广大的业主通过物业管理合同、契约等赋予物业管理者的。在西方的法制思想史中，“社会契约论”非常重要，其内容是说，国民与政府之间，存在着一种社会契约，国民的契约义务是纳税供政府使用。而政府的契约义务则是服务民众、保护民众。这种思想当然争议也比较大，但我觉得，这对物业管理法律关系好像比较适合。物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。如果业主意识到，只有赋予物业管理者特定的强制性权利，物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能，更好地为业主服务，业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的，业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利，也可以不授予或者收回这种权利。而当物业管理契约中载明这种权利后，广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利，配合物业管理者的工作。很有可能，这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由，但同时维护了全体业主的利益。所以，如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为，那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的，因而，物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。 物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容，但实际上，处理人与人的关系才是工作的难点与重点。 精品源自请示 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system o