滨海新城设施设备运行、维护保养方案.docVIP

滨海新城设施设备运行、维护保养方案 滨海新城设施设备运行、维护保养方案提要：供配电系统设备房环境的管理，包括：高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等 自 滨海新城设施设备运行、维护保养方案 为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的健康生活、居住环境，确保各类设备及相关配套设施的正常运行，使各项物业管理服务得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命，减少维修费用，使物业得到保值升值。根据我司多年来对住宅物业管理积累的丰富管理经验，拟对滨海新城所属系统之设备设施，进行全方位精心维护管理，以实现”降耗节能”、”增收节支”和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下： 一、人员的配备 根据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求，拟在滨海新城设立专业的工程部，负责小区的设施设备维护保养及一些小修、零修服务，工程部下设运行班和维修班，运行班主要负责设施设备的运行、维护保养，维修班主要负责小区的水电维修工作。 根据工作的需要，拟配备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共配备5人。 为确保所属设施设备正常运行和满足业主维修服务需求，须严格工程设备管理要求，把好招聘人员的政审关，并根据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试，同时，为了使新招聘的员工适应新的工作环境和管理体制，提高工作积极性，对新进员工进行物业管理知识培训及专业技术技能培训，并通过有效的培训、提高员工的综合素质，成为合格的物业管理从业人员。工程从业人员必须有较高的专业技术技能，并做到一专多能，以实现人员精简。因此要对员工进行专业技术技能培训，使其掌握各系统设备的工作原理、运行管理知识，维护保养作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技能。 二、设施设备运行管理和维护保养 （一）物业设施设备维护保养范围 1、房屋本体维护保养范围： 1）房屋的承重结构部件（包括基础、屋面、梁、炷、墙体等）； 2）搞震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）； 3）外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面； 4）机电设备； 5）本体消防设施； 6）本体上下水管道； 7）智能化系统等防盗监控设施等。 2、公用设施维护保养范围： 1）区内道路（市政道路除外）； 2）路灯、沟、渠、池、井； 3）园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所； 4）停车场等公用设施。 （二）维护保养内容 1、加强设施、设备运行环境的管理。 1)供配电系统设备房环境的管理，包括：高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等。 2)给排水系统设备间环境的管理，包括：生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。 3)消防系统设备间环境的管理，包括：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。 4)通信设备机房环境的管理，包括：通信总机房和通信管井房等。 5)监控系统设备间环境的管理。 6)电梯机房环境的管理。 2、加强设施设备的运行管理，保障设备安全运行。 包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行管理。要求：各系统的标识齐全、标识位置准确、恰当；系统运行记录完整；设备保证完好；定期对各系统运行情况进行技术分析，并提交各设备系统运行分析报告。 3、建立健全的设备台帐。 设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，即设备台帐应包括以下方面的项目内容： 1)设备设施的原始技术参数：设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。 2)运行、维护及系统保养动态记录：设备每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维护、换件、故障情况记录和分析，以及在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。 4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划，并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。 （三）设施设备维护管理措施 对供配电系统的运行管理和维护保养措施 1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。 2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持