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房地产开发企业财务与税务实战一、房地产开发公司涉及的税收概述房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税、城镇土地使用税，以及条件具备时对不动产开征统一规范的物业税、将来可能开征的遗产税的有关房地产税目；第二类为流转税和所得税，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。二、房地产开发会计概述（一）房地产开发公司会计核算特点房地产开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，房地产公司才能进行该项目的决算。其会计核算，并不是按照其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，在项目竣工决算时候才能结转收入、成本支出，计算开发项目经营成果。由于房地产开发企业经营活动的特殊情况和管理要求，与其他企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。（二）会计制度的适用我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：1、《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。2、《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。3、新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。4、《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。（三）本书重点介绍房地产会计处理根据我国2006 年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。三、房地产开发各阶段会计工作开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：阶段开发环节影响税种会计工作前期准备前期调研契税、耕地占用税、印花税等成本测算、现金流测算、税费测算、提供资金保障、成本核算立项规划设计取得土地使用权开工建设阶段征地拆迁印花税、土地使用税等成本核算委托施工自营工程销售阶段销售房屋营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地使用税等收入核算、企业所得税年度汇算、税费核算代收费用房屋抵押贷款股利分配竣工验收与交付使用阶段竣工验收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地使用税等成本核算、收入核算、企业所得税年度汇算、土地增值税清算、税费核算交付入住产权证办理房款多退少补、开据发票主要法律依据：其他：《关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作》（稽便函[2008]42号）；营业税：1、《中华人民共和国营业税暂行条例》；2、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》；3、关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）；企业所得税：4、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）；5、《转发新31号文的补充规定》（沪国税所[2009]31号）；土地增值税：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；3、《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字［1995］007号）；4、《关于印发企业交纳土地增值税