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市场研究报告—长沙 深圳华仁地产策划有限公司 2009年3月 内部资料 仅供交流 目 录 一、全国动态扫描 3 政策动向 4 国内资讯 4 二、长沙市场动态 7 本地政策资讯 8 3月长沙楼市销售情况 14 三、长沙土地市场分析 21 土地市场政策 22 土地市场热点 23 土地市场分析 25 四、板块时事追踪 27 天心区 33 芙蓉区 38 开福区 45 雨花区 53 郊区(星沙/望城/暮云) 61 五、长沙楼市报广分析 70 一、全国动态扫描 综述： 一季度的长沙天气虽然时常绵绵细雨，但楼市却如艳阳高照，态势喜人。 春节过后，房地产市场就迎来了“小阳春”，全国市场整体回暖，大部分城市2009年1-2月份市场成交量同比去年均有大幅增长，其中半数以上高于08年月均成交量，部分城市更是创下了08年市场调整以来的成交量新高。由于销售活跃，深圳、上海等城市部分项目优惠幅度减小，但仍取得了较好的销售业绩。 一季度，长沙市商品房批准预售125.96万㎡，同比减少41.27%。很显然，经过楼市低迷的08年，许多开发商都放缓了开发进度。预计随着市场逐渐好转，客户购房信心增加，后三季度供应量会增加。 从销售量来看，一季度长沙市商品房销售181.02万㎡，同比增长2.82%。08年一季度楼市还延续了07年火爆的热度，成交量比较大。值得注意的是09年一季度呈正增长现象，实属不易。一定程度上也反应出市场有回暖迹象，由此也可看出，在一系列中央调控政策及地方出台的刺激楼市政策下，楼市逐步开始复苏。 土地市场来看，一季度挂牌33宗土地，合计1189.54亩，仅成交17宗，369.38亩。显然供应量充足，成交量小，流标率较高。同时也表明开发商依然拿地谨慎，对市场信心不足。预计看到逐步回暖的市场，资金链渐渐放松，开发商会考虑拿地储备计划。 随着一季度销售猛增的态势，年底市场存量进一步去化，为下一轮供应量集中爆发提供了条件。同时，开发商对市场的信心增加也是供应量增加的基础。此外，市场成交走热，销售价格优惠幅度的挤压，部分热销楼盘涨价势头依旧存在，给刚性需求一个强烈的暗示：经历08年的价格对峙，市场价格已止住跌势开始回升。由此可见，在刚性需求的支撑下，未来数月长沙市场成交量会持续在价位高低中减增徘徊。政策动向 财政部：地方债资金不得用于建楼堂馆所 2000亿地方债发行方式浮出水面。财政部表示，地方政府债券的期限为三年，利息按年支付。地方债券将冠以发债地方政府名称。如“2009年××省政府债券(××期)”。债券期限为三年，利息按年支付，利率通过市场化招标确定，“其信用接近于国债”。 各类投资者包括个人，都可以购买地方债券。其税收优惠政策比照国债政策执行。对利息所得，免征企业所得税和个人所得税。 财政部还解释了“2000亿”的分配办法。具体考虑因素包括“中央投资中公益性项目地方配套数、综合财力、财政困难程度”等。其中，重点因素为地方配套需求。 投资项目资金使用范围主要包括：保障性安居工程，农村民生工程，社会事业基础设施，地震灾后恢复重建项目等。要严格控制安排用于能够通过市场化行为筹资的投资项目，不得安排用于经常性支出和楼堂馆所项目建设。 （发布时间： 2009年月日 ?《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49个新增法条赫然在列。 ?然而，这却是一份充满了“谨慎”与“保守”的“征求意见稿”。49条新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，而被视作小产权房生存空间的宅基地转让范围，也被严格限制在农村集体经济组织成员内，向城镇居民转让仍无可能。 2009年月日 农民工返乡创业可享受的政策包括：对进入县城镇、建制镇创业的农民，有稳定收入和合法住所的，应准予办理户口迁入手续；返乡创业的农民享受与外地客商同等优惠政策；本省城乡劳动者申请个体工商业、合伙企业、独资企业登记，不受出资数额限制。另外，从事农业机耕、排灌、病虫害防治、家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务取得的收入免征营业税；对企业从事灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等项目的，免征企业所得税；经营采摘、观光农业的企业，从事企业所得税法规定的农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。 （发布时间： 2009年3月4日 来源：江南时报　北京市住房贷款担保中心下发了《关于调整个人住房公积金贷款担保服务费收费标准的通知》。根据《通知》内容，从今年3月9日起，全市住房公积金贷款担保服务收费标准由原来贷款额的0.5%，下调至0.3%，降幅40%。按此标准计算不足300元的，按300元收取。组合贷