营业额和租金测算.ppt

营业额和租金测算方法简述 目录 2 租金测算 1 营业额测算 1 营业额测算 营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 营业额的测算一般有四个角度： 一方面，可以以“产品单价”为依托的测算； 营业额=产品平均单价*销售数量 另一方面可以以“客单价”为依托的测算方法。 营业额 =平均交易单价（即客单价）*交易次数 如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额； 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额。 业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同。 餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便， 基本公式为： 年营业额=月营业额*12 月营业额=日营业额*30 日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率 *客单价获得较难，可通过调研的方法或经验来判断 影院票房测算： 年票房=月票房*12 月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30 上座率=估算人流/放映场次/座位数 估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研 上座率开始较低，最高不超过35% 目前每日影院放映场次在5.6-6之间 针对百货、超市、购物中心等大型卖场，除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。 营业额=客流量*交易率*客单价 超市营业额测算： 利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素： 1、入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入 2、门前人流量=∑N天人流量÷N　。 3、客单价=∑N人购买金额÷N。 预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价 年销售额=月销售额*12 *公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》 租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。 常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 2 租金测算 通过营业额进行反推： 运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日