深圳有线信息传输大厦招租项目市场调查计划书要点.doc

有线信息传输大厦招租项目市场调查计划书 目 录 调查项目名称及背景 调查目的 调查节点（时间节点、地点） 调查范围及对象 调查内容 调查方法 竞品同质化项目调查 调查所需物料及费用 一：调查项目名称及背景 项目投资总额约为53,610.83万元，总建筑面积38,600㎡，地上建筑面积29,600㎡（其中广播电视机房及配套约12,950㎡、邮电设施约300㎡、商业办公约16,250㎡、物业管理用房100㎡），地下建筑面积9,000㎡，地下停车位260个（按3层地下室计算）。 项目地点位于深圳市南山商业文化中心区，滨海大道与文心五路交汇处，毗邻闽泰大厦。商业文化中心区作为南山的CBD，位于风景秀丽的深圳湾畔，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。 项目为甲级写字楼，分公司营业厅、办公楼、邮政设施、有线电视机房及配套、地下车库五部分，其中1-4层为公司营业厅、邮电设施及商业裙房（6-8M/层），5-14层为有线电视机房及配套（4-5M/层），15-23层为普通办公楼（3.5M/层），地下三层为车库。大厦主要结构形式为框架筒体结构，建筑高度112米。抗震设防烈度为7度，建筑耐火等级为一级。 实际可出租的商业办公部分为16,250㎡，假设出租率为95%，租金为150元/㎡?月；地下停车位租金为31.2万元/月，则租金收入约为：3,137.85万元/年（预测2016年） 二：调查目的 通过对项目周边商业办公写字楼市场环境进行调研，统计数据分析，得出研究论证报告为项目招商提供有效科学意见和数据支持。 三：调查节点（时间节点、地点） 时间、地点： 一轮调查时间节点 ( 5月4号) 开始地点：天威视讯—传输信息大厦项目门口 二轮调查时间节点 ( 5月----号) 开始地点：科技园三诺大厦门口 三轮调查时间节点 ( 5月----号) 开始地点：海岸城购物中心门口 四：调查范围及对象 第一轮调研：（上午八点） 内容： 道路沿街商铺组成业态（打印店、超市、酒店、银行、教育培训机构、咖啡馆、小吃店、餐馆等） 早晚高峰 闽泰大厦 人流上下班形式 中午11:30——1:30 闽泰大厦上班人群就餐情况 外卖快餐情况（店家数量，价格，订单份数） 文心五路、滨海大道辅路人流、车流数据、出租车数量、优步、滴滴等打车软件司机数量 项目周边交通数据收集 公交车站——站台：所经项目公交车通向区域，快速公交路线 地铁站距离、停车现状 周边小区租金价格、出入口位置 Youki酒店资料 范围：滨海大道、文心五路、海德三道 重点调研对象：竞品同质化项目（ 闽泰大厦 ） 详细资料（入驻闽泰大厦公司行业名称、空置率、权属、大厦总人数、停车情况、餐饮等配套商业，就餐情况、上下班分流路线、出行工具选择） 第一轮调研总结 第二轮调研：（上午八点） 早晚高峰 闽泰大厦 人流上下班数据 中午11:30——1:30 闽泰大厦上班人群就餐情况 外卖快餐情况 文心五路、滨海大道辅路人流、车流数据、出租车数量、优步、滴滴等打车软件司机数量 海岸城、天利中央、配套商业（酒店、餐厅、超市等）分布情况 第三轮调研：（上午八点） 早晚高峰 闽泰大厦 人流上下班数据 科技园区 三诺大厦、A8音乐大厦、深圳创业投资大厦办公商业组成部分 新大厦资料现场的调研及优劣势对比 研究对象包括4类群体： 本次研究范围内的主要商业项目具体运营者、商铺业主，或者相关负责人； 本次研究范围内专业商铺投资者（投资用户包租客）； 本次研究范围内各种商业项目具体经营者（租赁用户）； 本次研究范围内各种商业的具体消费者（最终消费用户，包括单位用户和家庭人用户）； 五：调查内容 分析商业办公资源进行统计与分析。 本项目辐射区域内商业项目研究； 本项目商业潜在投资者、经营者、消费者研究； 本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等） 本项目商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）； 分析办公用房现已入驻情况，商业办公用房销售情况及租赁情况 分析购买商业办公用房人群的购买心理 分析目标区域商业办公市场竞争环境。 分析商业办公楼附属商铺业态、租金、面积、楼层、盈利情况、消费市场等（商铺消费市场不仅仅写字楼本身还应参与到周边小区消费市场分析） 分析商铺不同业态业主对本项目所处地段的认可程度、对摊位数量/面积的需求意向、对价格/租金的承受能力、经营业态的选择； 六：调查方法 1：现场考察 2：当地商业分店数据调查 3：网上收集数据统计分析 4：针对最终客户定向问卷调查（消费者、商铺业主） 七：竞品同质化项目调查 1：正在招商竞同质化品项目 2：已完成招商同质化项目 八：调查所需物料