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闸北板块价值评估 不夜城板块公寓价格解读 引言 板块概况 纵向市场 横向市场 价格解读 引言 基本概况 区位特点 交通条件 生活配套 市政规划 区位特点 区位特点 交通条件 生活配套 市政规划 纵向市场 在售项目分布 市场走势 市场价格 供求关系 项目分段分析 在售项目分布 在售主要项目资料 市场走势 市场走势（以客源入手分析） 市场走势 市场价格 市场价格 供求关系 供求关系 项目分段分析 项目分段分析 项目分段分析 项目分段分析 横向市场 类比板块选择 板块价格比较 板块供求比较 整体市场比较 类比板块选择 板块价格比较 板块价格比较 板块供求比较 板块供求比较 板块供求比较 整体市场比较 整体市场比较 价格解读 价格解读 武宁、不夜城供应、去化绝对量比较： 1906 1909 去化套数 251624 252479 供应面积 191174 2680 不夜城 230628 1998 武宁 去化面积 供应套数 板块 选取近似的去化套数作为标准。 不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。 以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。 14960 17353 7766 不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大 不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。 以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源”项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。 * 2007.6 不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。 不夜城板块位于： 闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。 不夜城板块 不夜城板块 大宁板块 北外滩板块 武宁板块 长寿板块 北静安板块 北黄埔板块 北临大宁板块； 东接北外滩板块、南倚北静安板块； 北黄埔板块； 西靠武宁板块、长寿板块。 该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。 以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。 由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。 该板块的交通配套相当成熟： 轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。 铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。 庞大的立体交通网络颇具规模。 不夜城板块 医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等； 教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等； 商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。 各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。 不夜城板块各项生活配套设施齐备： “规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。” 紫兰苑 泰阁 卓悦居 绿洲雅宾利 目前闸北内环板块有5个主要的在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。 蒙特利城 70-90 130 小高层 —— 9044 泰阁 面积段（2R 、3R） 建筑形态 容积率 总建 名称 86--98 高层 5.39 51300 卓悦居 93-112 120-137 小高层、多层 3.4 40000 紫兰苑 88--114.38 126--136.49 小高层、高层 3.45 690000 蒙特利城 97--108 130--160 高层 3.3 60000(一期) 绿洲雅宾利 紫兰苑 绿洲雅宾利 蒙特利城 报