世纪卓成_唐山新天地鸳港八区精装产品营销策略报告.pptVIP

鹭港 8-C区精装产品 营销策略报告 谨呈: 唐山新天地房地产开发有限公司 报告纲要 一、任务目标 二、策略背景 三、营销战略方向 四、营销推广策略 五、销售现场 六、执行计划 一、任务目标——”名利双收” 二、策略背景 多年的高增长和高积累让中国政府具有相对厚实的家底和相对从容的应对空间 外需拉动、实体经济增量和内部货币政策——曾经支撑起中国经济高速增长的“黄金时代”，随着全球经济环境的变化，固有的“三架马车”面临体系重构。 二、策略背景 1-4月，北京一级市场成交量相比去年出现回落，拍卖价格高于底价成交的地块略增. 1-4月，天津一级市场总体成交低于去年同期，楼面价略高于去年同期水平。 二、策略背景 二、策略背景 项目自身分析 项目自身分析 小结 市场机会： 占位： 形象： 产品、客户全面升级挑战： 三、战略发展方向 变形金刚Ⅱ之卷土从来 三、战略发展方向 四、营销推广策略 四、营销推广策略 五、销售现场 五、销售现场 全国房地产市场现状 宏观经济发展环境 2、项目自身解析 1、市场大势把握 唐山房地产发展研判 唐山的震后重建规划应用“有机分散”的思想，使得城市基本生活配套资源分配相对均衡 十年重建 两大片区 三足鼎立 唐山震后城市总体规划应用了“有机分散”的思想，主城区适当扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、东三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的组团式布局结构。三个组团中间，是环保绿地(陡河水库风景区)。 唐山震后规划也考虑了唐山与北京、天津、燕山山脉的空间关系，将恢复建设新唐山的规划同整个冀东地区的经济发展结合起来，具有了成熟的区域规划视角。 1994年的规划 由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程度的购买抗性 城市格局 新华道 建设路 市政府 唐百 三利 凤凰新城 规划的未来商务金融中心 目前以中高档住宅项目为主 城东工业区 污染较为严重， 居住环境较差 城南塌陷区 以低端居住为主 城市核心 唐山的商业、商务、政务三重中心 城市主干道交汇 远洋城 唐山人的看法： “城南那边地质条件不好，是地震时候损毁最严重的…” “南湖公园就是因为地震形成的湿地公园…” “知道政府要迁过去，可是城南是塌陷区，盖房子恐怕有问题吧…” “广场（抗震纪念碑）那绝对是城市核心，但毕竟是路南，感觉盖不了高楼…” 南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。 未来发展 凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。 1.商务中心。着眼于大总部、大商业。大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区。已确定项目：德龙凤凰假日五星级酒店、香港嘉里集团五星级酒店等项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。启动时间不确定。 2.金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街。 3.总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仁大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万平方米。 4.高科技产业基地。结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。 南湖生态城规划——91平方公里，将成为唐山新的政务中心。 未来的南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机，着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园牞推动景观地产开发，更新城市结构。 西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。 据不完全统计，08年唐山市区总体消化72万㎡，消化率超过60%；中高端项目支撑市场，消化量占总体消化47.2% 供销统计 景泰翰林 宏扬香木林 瑞景国际公馆 梧桐大道 鹭港 凤凰世嘉 供应12万，消化9万 供应18万，消化16万 供应4万，消化2.7万 供应3.1万，消化3万 供应28万，消化10万 供应10万，消化5万 高端 消化率72% 供应12万，消化8万 尚品名都 供应0.5万，全部消化 金洋旺座 中高端 供应43万 消化34万 消化率80% 中端 供应62万 消化