上海浦东新区优质写字楼市场报告.ppt

竞争市场分析——写字楼 细分市场一：销售产品 竞争市场 细分市场二：租赁产品 细分市场三：边租带售产品 了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应趋势 了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度 了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率 了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度 找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略 达 成 目 标 5 研究思路 竞争市场分析——写字楼 竞争市场部分将根据泛陆家嘴区域的现有供应特征，结合发展商的运营策略选择不同，把竞争市场划分成3类： 销售类产品：开发商一开始就准备散售，快速回笼资金，一般为国内开发商或者中小型开发商，代表案例：证大立方。由于销售周期的压力，这部分产品往往会进行小面积的分割。 租赁类产品：开发商希望保持产权完整，一方面保持项目品质，一方面在未来合适的时候整栋出售，手续和交易费用相对较小。港资企业比较偏向于这一方式，代表项目，和记黄埔的世纪商贸大厦。这部分产品一般面向承租能力较好承租面积较大的大型公司。 边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天 5 研究思路 5 写字楼——销售产品 区域内销售型写字楼每年供应量稳定性较差，2005年峰值期年供应量达到超过250,000平方米，而去年全年仅新增5,000多平方米的供应 2006年至2008年期间，由于供应量较小，区域内销售型写字楼消化速度均大于新增供应速度，为去库存化市场，整体市场库存量逐渐下降 2009年由于新增供应开始逐渐放量，但消化量持续低迷，将导致市场存量进一步上升，预计未来3年内周边多个项目新增供应的持续增加，市场存在库存进一步扩大的风险 2005年以来，区域内销售型写字楼累积供应达到约50万平方米，累积去化量约为56.2% 竞争市场分析——写字楼 竞争市场分析——写字楼 5 写字楼——销售产品 区域内销售型写字楼价格变化趋势与租金变化趋势相同，在2007年达到峰值后，开始逐渐回落 2008年以来，区域内销售型写字楼成交面积也开始大幅度下跌，2008年及2009年前8个月成交面积分别仅为10,045平方米和5,432平方米，仅为2007年的7%，区域内的写字楼更多的向纯租赁型转变 竞争市场分析——写字楼 5 写字楼——销售产品 区域内销售型写字楼分布在陆家嘴、世纪公园及源深三大板块，以2005年至今的统计数据分析，三大板块总成交面积基本相同 其中2005年主要成交面积为源深板块的裕景国际商务广场，超过30,000平方米 2006年主要成交面积为世纪公园板块的金隆大厦，约24,000平方米 2007年主要为陆家嘴的德加置地大厦、鄂尔多斯国际大厦、源深的巨洋大厦、世纪公园的证大立方大厦等； 客用，1部/5,000平方米，总共8部左右，分高低2区 货梯2部 电梯 建筑面积150平方米配1个车位 地下车位240个左右 车位 150-250平方米/套 面积分割 VRV系统 空调系统 75% 得房率 300-400kg/平方米以上 标准承重 错层设计，可设置跃层 层高 21层 总层数 1,500-2,000平方米 标准层面积 48,000平方米 建筑面积 主要指标 竞争市场分析——写字楼 5 写字楼——销售产品 案例——证大立方大厦 销售情况： 销售速度：截至2009年上半年，已售办公面积达32,142平米，销售率超95%以上，共出售135套，平均客户需求面积在238平方米左右；2007年就已基本销售90%（目前仅剩等层4套房源）； 价格走势：2006年10月19号开盘，当月成交均价为15,800元/平米。目前售价在26,000元/平米左右。 竞争市场分析——写字楼 5 写字楼——销售产品 案例——证大立方大厦 数据来源：世邦魏理仕 共21层：1~2层为商业；3层为中小型会议室，办公室4至18层以跃层式办公为主； 可根据客户需要选择不同的单元组合以满足要求。19至21层为层高5米的高级办公层 跃层设计，有3.6-7.2米的净层高空间 层数 1,500-2,000平米 每层面积 48,000平米 建筑面积 浦东新区联洋C4地块，长柳路58号 项目位置 项目特色：个性的户型设计、灵活的布局结构，全天候的办公服务，立体的绿化景观。 生态上：建筑与景观相结合；立体绿化，改善室内环境品质；把景观引入室内；自然通风采光；VRV独立空调系统。 复式上：空间丰富，既有3.6米层高又有7.2米层高；拥有上下两层空间，可根据功能分区；上下两层各有单独的出