保利达地产_辽宁沈阳高悦项目整体定位与物业发展建议.ppt

保利达地产（沈阳）高悦项目整体定位与物业发展建议 项目市场营销工作的阶段划分 城市价值解读：城市地位 沈阳的未来：继珠三角、长三角、京津冀之后的中国第四极的中心城市，成就东北金融中心梦想 城市向南发展大记事 如果说，今天的浑河北岸相当于上海的外滩的话；那么，明天的浑河南岸就相当于上海浦东的陆家嘴。其价值不可估量。 从市政利好看浑南 “大浑南” 总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。桥梁、隧道的贯通实现了城市的南北连接。 城市建设 地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块，进一步走向成熟。 奥体中心 由城市边缘转换为城市中心区域。 四年后的第十二届全国运动会主会场将是奥体中心。 10年中上海社会阶层形态变化 必然的选择过程 得房率方面：河畔新城小高层产品的得房率最高。 通风方面：金地国际花园厅室均不通风，金地滨河社区主卧、客卧不通风，万科新里程主卧不通风。 卧室朝向方面：很多竞品项目设计为1南卧、2北卧。在和这些项目的对比中，如果有2个南卧房的优势。 主卧、客厅的面积分配上：没有出现厅室面积过大，占用其他空间的情况。 昂斯门、金地滨河社区的卫生间不是明卫，不通风，不见光。 面积赠送：首创国际城（户型2）有7㎡—8㎡的露台赠送，金地国际花园赠送约3㎡的北阳台，万科新里程增送约10㎡左右的露台赠送。 * 128㎡-135㎡三房二厅二卫户型对比分析 E、141㎡-149㎡三房二厅二卫户型对比分析 * 泛美华庭146㎡三房二厅二卫户型 坤泰新界143㎡三房二厅二卫 河畔新城141.7㎡三房二厅二卫户型 * 金地国际花园148㎡三房二厅二卫户型 万科金域兰湾149㎡三房二厅二卫户型 金水花城143.79㎡三房二厅二卫户型 * 得房率方面：以河畔新城多层和金地小高层为首位。 通风方面：泛美华庭仅主卧通风，坤泰新界客厅、北卧不通风、金地国际花园客卧不通风。 卫生间设置：金水花城的客卫正对餐厅的位置。 户型设计：金水花城双北向卧房。其余有大部分为双向南卧房。 赠送面积：坤泰新界赠送7-8㎡露台和入户花园，金地国际花园赠送3㎡-4㎡露台。 * 141㎡-149㎡三房二厅二卫户型对比分析 F、152㎡—165㎡户型对比分析 * 浦江苑（二期）158㎡三房二厅二卫户型 浦江苑（二期）160㎡三房二厅二卫户型 * SR新城164.58三房二厅二卫户型 坤泰新界165.06四房二厅二卫户型 金地国际花园152.85三房二厅二卫户型 * 万科金域蓝湾156.63㎡三房二厅二卫户型 万科金域蓝湾160.30三房二厅二卫户型 * 得房率：以坤泰新界为首位。 户型设计上：竞品项目均以三房二厅二卫户型。 厅室通风方面：浦江苑（户型1）主卧不通风，SR新城（厅室均不通风），坤泰新界北卧不通风，金地国际花园厅室均不通风。 采光：坤泰新界双北向卧房，书房设置在南向。其余均以双南向卧房为主。 赠送面积：坤泰新界赠送10㎡露台、入户花园，金地国际花园赠送8㎡-9㎡阳台。 * 152㎡—165㎡面积段户型对比分析 小结 得房率方面：以河畔新城的五期和金地的小高层产品为最高； 产品设计上：普遍没有大的空间浪费的问题；只有少数会出现问题，例如：坤泰新界的户型设计会出现大面积户型两个北卧一个南卧。 面积赠送：首创 、金地、万科新里程赠送面积的户型较多，力度也很大。 朝向上：均以南北为主。 * 目前浑南地区产品供应结构 28%，第二面积区间 34%，第一面积区间 浑南新区产品的主力供应区间分布 对浑南新区的楼盘分析得知，从2006年开始浑南供应产品的第一面积区间为120-150平米，占34%，第二面积区间为90-110平米，占28%，产品同质化严重，90平米以下产品比较欠缺。 浑南新区产品总价区间分布 浑南新区楼盘第一主力总价区间集中在37-51万元之间，第二主力总价集中在60-70万元之间，总价在37万以下的产品较少。 序号 项目 总建面（㎡） 累积办销证面积（㎡) 已售面积（㎡) 可售面积（㎡) 未开发面积（㎡) 均价 1 万科城 约100万 407702 300477 107224 约60万 6500 2 假日伊丽雅特湾 321738 160352 161037 8000 3 SR新城 约120万 447466 231523 215942 约75.3万 4850 4 金地国际花园 约22万 145441 98934 46507 约