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长三角区域商铺放量 长三角区域商铺放量提要：商铺”放量”引起关注自2000年以来，全国各地的商业用房项目逐渐增多，至目前为止，已经上市的商品商铺，大部分取得良好的投资收益 资料来自 长三角区域商铺放量 近期，长三角的局部区域内，超常规发展商业地产，不重视前期规划、定位，大量开发商铺的现象，并且日趋加剧。在中国长三角房地产发展论坛暨首届城市商业地产经济论坛举行前夕，就当前长三角商业地产发展现状的总体评价问题。 商铺”放量”引起关注自2000年以来，全国各地的商业用房项目逐渐增多，至目前为止，已经上市的商品商铺，大部分取得良好的投资收益，正因如此，络绎不绝商铺项目，立项的、规划的或建造的有增无减，市场将进入一个持续周期较长的”放量”时期。 从长三角各地商铺项目统计情况来看，局部区域开始出现商铺总量放大的现象，已引起不少商业地产专家的关注。如安徽某县城，人口才15万，而一个商业地产项目的体量就有17万平方米；浙江某地数千人的自然集镇，居然也在大量开发商铺；某地区中心城区人口只有30万，而商铺的总量竟然达到90万平方米，超过上海人均商铺面积的两倍之上。其中某些项目由于选址不当、市场环境变化、人口迁徙、道路变更，肯定将失去投资价值或商业价值。 沪上呈现”郊移”趋势是目前长三角商业地产是以上海为核心，南京、杭州为两翼，已经形成商业地产的块状区域发展的态势。 首先是上海商铺开发和投资均出现”郊移”趋势，商铺投资前景依然看好。上海是我国经济增长水平最高的经济区域，房地产作为支柱产业，其增加值占全市GDP的比重已从前年的％上升到去年的％。由于房地产的引致效应，商业和房地产业的发展，使商铺市场出现新一轮火爆态势；上海市政府二城八镇规划的调整，使商铺开发投资呈现郊区化趋势。 “申博”成功以后，上海发展成为国际文化大城市的进程加快。人口外移、城市空间增大、人口密度下降，已成为城市空间放大的动因。城市人口居住的郊区化，已成为一种人口流向的必然趋势。沪上有专家提出了中心城区改造与小城镇建设”搭桥”的观点，真实反映了未来上海人口变化的趋势。 在上世纪90年代起，美国的零售业开始出现了郊区化的发展趋势，把握了居住区郊区化趋势的商业巨头”沃尔玛”，在这一段时间里迅速发展成为全美商业领袖，进入新世纪后，雄踞全球500强企业的榜首。从上海商业发展趋势来看，已开始显现了”聚集”和”扩散”的发展趋势，即高档商品向中心商业街市聚集，日用商品向社区扩散的趋势，总体看来，繁华的中心商业街市的空间聚集程度进一步提高，商业销售额、商铺租价逐年走高。从另一商品终端市场--社区商业来看，社区商业异军突起，已经成为主流商业关注、争夺的焦点。 从分析商铺投资成本看，商铺投资总量、建筑成本没有明显增加，土地成本明显提高，而商铺总量供应出现了增量，那么商业用地的等级下移而出现了商业用房的土地成本下降，从而导致商铺市场上出现较多的低价商铺楼盘，这类低价化商铺往往集中在新开发的城镇以及城郊结合区域，使商铺开发呈现郊区化趋势。如：上海新闵别墅区的巴比伦生活的成功案例，就是最佳的佐证。 在这种趋势下，商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等方面来进行市场考察，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺。 “两翼”增量不平衡南京：”中心”“边缘”出现两极分化。南京中心城区以新街口、湖南路、夫子庙为主的零售商业的街市规划和良好的市内交通，商业高度聚集的程度，使中心城区的商铺得以提升；边缘城区，出现一批大流通性质的商铺，以物资贸易为主的大流通商品，成为南北交流的枢纽，其影响辐射到南京两侧广大地区，北至安徽、苏北，南至丹阳、镇江、常州等地域。相反，南京的社区商铺不发达，数量较少，在巷子里只有一些便利店之类的小商铺。南京商铺的两极分化的趋势和特征越来越显着。 杭州：旅游休闲商铺突显。由于市政府投资的西湖改造工程，杭州形成了以休闲为特色的旅游和贸易结合的商铺，如南山休闲街、湖滨新天地，以及雷峰塔、杨公堤等景区内的休闲商铺；但是在中心城区的次级地段的大市场开发得较为成功，如华茂鞋城、龙翔桥和四季青的服装市场，以及火车东站的批发商圈等。 总体来看，江浙两地商铺的增量情况并不平衡，江苏商铺形成的增量幅度大于浙江。从两地的地县级城市分析，也同样证实了江浙两地商铺的不同现状。浙江呈现的情况，如义乌的小商品、永康的小五金、海宁的皮革、桐乡的羊毛衫、余姚的塑料……不仅仅是以城市商铺增量为特征的，它更是以地区性的特色市场为基础的。 　　江浙两地的情况可以归纳为以下