博思堂_苏州龙池华府永新地块项目整合营销执行提报2010年.ppt

现场引导动线 现场样板示范区 现场样板示范区及引导动线建议 中国易经协会会长亲临指导，满足客户的安全感 龙池华府“居住风水与财富人生”裴翁讲坛 龙池华府——卡地亚系列精品展 世界顶级奢侈品牌的嫁接，满足目标客户占有欲及身份感 龙池华府——马未都玉器收藏投资说明会 全国知名收藏大师亲传秘诀，满足目标客户占有欲及身份感 三大营销战役之三：服务细节体验 产品之上，服务为王 1、顶级英式皇家物业服务； 2、博思堂高端质素销售团队； 3、英豪教育说明会，关怀至下一代； 4、轩尼诗高端客户联谊酒会。 英式管家接待，皇家卫队式安保，马车带看示范区 皇家仪仗接待，满足目标客户身份感及安全感 博思堂高端物业部高质素销售团队 博思堂精英销售团队，以专业和服务赢取客户信任，满足其身份感和安全感 龙池华府——陈忠联英豪教育报告会 对客户的服务和关心，延伸至下一代，满足其身份感和安全感 陈忠联，湖南人，《光明日报》社特约顾问，中国社会科学院研究生院特约教授。他是中国第一个创办贵族私立学校—英豪，号称不是英豪不办英豪学校.第一个创立教育储备基金制度，第一个做成教育品牌上市公司，第一个创作“中国公民手册”，同世界100所名校联合办学最多的中国校长，被业内人士称为“教育狂人”。 龙池华府——轩尼诗高端客户联谊酒会 与高端品牌的联动，以及客户圈层交际平台的创造，满足其身份感 三大战役时间划分 区域价值重塑 项目价值展现 服务细节体验 项目开盘后，重点工作在于以已成交客户的经营，以发挥圈层口碑效应，介绍新客户成交。 2011.5 2010.10 2011.3 2011.4 开盘销售 区域炒作启动 示范区及会所公开 产品说明会 关于媒体、活动、渠道、现场四个营销执行维度的比重考量 高端物业营销，现场胜过宣传，活动大过广告。 首先确定“现场为王”的核心原则，无论现场产品品质营造、销售接待服务、现场包装细节，都将是打动高端客户的根本； 其次依托渠道精准挖掘客户而展开的圈层活动，是高端物业营销的主要手段； 大众媒体，在龙池华府的营销过程中，除了前期区域价值重塑阶段使用，后期仅需配合活动进行软性报道，可不作为重点。 营销推广预算 龙池华府推广营销费用总预算 龙池华府全案总销11.4亿元，鉴于不包括售楼处与样板房的情况下，常规高端营销费用按总销1.5%计算，即1700万元。 时间节点 2010年9月-2011年5月 2011年5月-2011年12月 2012年1月-2012年9月 费用比例 40% 30% 30% 费用预算 680 510 510 龙池华府全案推广预算1700万 龙池华府开盘前推广费用细则 推广原则—— 现场胜过宣传，活动大过广告 类别 项目 备注 费用（万元） 比例 销售物料 模型 含区位模型、项目鸟瞰、建筑单体 50 21% 三维动画片制作 30 效果图家配图绘制 10 项目官方网站建设 15 户型册 5 精装产品楼书 15 简易形象楼书 6 其他销售物料 名片、胸牌、信封、信纸、纸袋等 10 现场展示 现场包装 工地围墙、工地看板、室内展板等 100 19% 现场包装更换画面 30 媒体费用 户外媒体年度采购 户外以主媒体使用 60 20% 户外媒体更换画面 10 报纸杂志 报纸杂志适时而用，软性报道为主 10 电视 前期板块及品牌推广使用 20 网络 30 其他媒体 彩信、流媒体、DM等配合使用 10 活动费用 小型活动 精而多，高频率使用 30 29% 大活动 少而强，产生轰动效应 80 开盘活动 30 常规圈层活动 60 4渠道费用 70 11% 开盘前营销费用共计680万 销售组织 完成龙池华府尊贵的体验 动工 样板房及样板段施工 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 软装 活动推广、客户积累 由如果本项目5月份开始动工，本项目销售的前期准备需要4-6个月时间，包括样板区装修施工，现场景观营造、周边道路的改造等，预计开盘时间为2011年5月1日 根据高端项目一般销售规律，本项目4.3万方的销售量预计销售周期为18-24个月。 2010全年 一、销售节点安排 2011年5月 开盘 二、首次公开计划 首次 公开 1、公开时间：2011年5月1日 2、计划首次推出30%的房源，实现一次性总销金额3亿元，一举奠定本项目热销形象。 3、后期70%左右房源用于提升本项目的利润，稳步去化实现土地价值最大化。 三、项目销售及回笼 1、首次公开日期2011年5月1日。 2、2011年为本项目强销期，预计全年完成全案的70%。面积3万方，考虑到价格的上涨预期，全年销售均价25000元/㎡ ,预计2011年全年总销为7.5亿元 3、2012年，预计力争本年前3季度本项目售罄， 面积1.3万方，考虑到价格的上涨预期，全年销售均价28000元/㎡