王荣洲二手房买卖合同付款条款律师详解.docx

第 page 9页 共 numpages 9页 二手房买卖合同付款条款律师详解 王荣洲律师 在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。 本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。 1. 定金条款 范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币 元整（大写：人民币 元整），该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一部分。” 【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是直接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。 二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。 定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。 2. 首期房款条款 范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币 元（大写：人民币 元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。 2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。” 【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。 卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。实践中常见的操作方法就是：卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划走。这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。 3. 贷款条款 范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币 元（大写：人民币 元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币 元（大写：人民币 元整），个人住房公积金贷款人民币 元（大写：人民币 元整）。乙方应于签订本合同次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。 3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。 3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足