合富辉煌_湖南恒大绿洲项目二期定位报告商业部分5.pptVIP

私营企业、金融外贸、咨询、建筑、房地产成为高档专业写字楼的主要客户群体。 很满意程度仅占8%，其中不满意地方主要体现在餐饮配套、空调和车位，表明写字楼的产品打造还有很大的上升空间。 75%不会考虑，不考虑的原因主要是刚进驻新写字楼，合同未到期、装修成本等，25%更换写字楼的原因是公司规模扩大及目前的交通状况等不满意。 交通条件是客户选择办公地点考虑最主要的因素，其次是周边生活配套、车位和物管水平。 500-1000平米办公面积需求最多，需求的行业主要为房地产、金融外贸、服务资讯及通讯等,其次为500平米以下面积。 客户未来需求面积比目前整体租用面积略偏大，会考虑到成长性的问题。 最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租金水平的10-15%。 对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次6成客户要求精装修，9成客户要求中央空调的配套。 客户群特征与本案中前期价值匹配分析 写字楼客户定位 价格定位原则 静态价格： 基于项目定位，采用市场比较法进行定价建议，具有区位、规模、档次类似性，目前在售项目作为参照体系； 参照项目的价格均为2012年10月份现场采集价格，本项目测算价格结果为静态（2012年10月）价格； 按照重要性与影响力高低给予不同的权重，确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，根据评分计算本案静态入市价格； 市场因素：市场处于宏观调控阶段，但是从城市经济发展看，未来区域房价将仍有较大的增长空间； 政策因素：近期国家宏观调控政策收紧，以防止房价过快上涨。 按照市场成长性测算实际入市价。 价格比准物业： 区域内写字楼物业 特别说明： 以下价格测算建立在建议打造的定位实现的基础上。 长沙五星级酒店情况 长沙商务型酒店情况 * * * * * 员工总数在50人以下的企业最多，达到调查总数的49%。主要为广告媒介、服务咨询、金融外贸、房地产等行业。 50-100人的企业占到24%，主要为金融外贸、建筑装修等行业。 100-500人的企业占比42%，主要为金融外贸、房地产、服务咨询等行业。金融外贸、房地产行业多为现场办公人员，所需办公面积大；服务咨询行业多为驻外办公人员，所需写字楼办公面积较小。 500以上的企业占比9%，主要为房地产、通讯行业。通讯行业现场办公人数与驻外办公人数之比约为5：2，大部为驻外办公人员。 员工人数在50人以下的企业最多，主要是设置长沙办事处，其次为100-500人规模企业。 客户需求特征——企业规模： 企业性质：以私企居多，占到40%。其次为股份制企业，占比24%。此外，外企、国企以及其他性质企业也成为高档写字楼的主要客户。 行业分布：以金融外贸、电子科技、服务咨询、建筑装修、房地产、等快速发展的现代服务业企业为主 客户需求特征——客户来源 整体来看，对目前办公场所很满意的企业仅占8%，还有很大的上升空间。 餐饮娱乐配套以及空调系统满意程度较低，主要表现为用餐不方便以及太贵；空调效果不明显。其中，对餐饮配套不满意程度较大的为运达广场和中天广场，对空调效果、车位不满意程度较深的为运达广场、第一大道和亚大时代。 客户需求特征——对目前办公场所的满意程度 光大期货邱女士： 可能会，公司的发展规模越大，希望有更方便 工作的地点 湖南恒尚商贸易先生： 可能会，办公室太小了，略有拥挤 海航易生长沙分公司史经理： 不会，成本考虑（自己做的装饰，10年搬过来 的） 北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司吴女士： 不会，才办公1年，签了5年合同 客户需求特征——未来2年是否考虑重新调换办公场所 交通条件是客户选择办公地点考虑得最多的因素。 其次是地段和周边商业、餐饮、娱乐、银行等配套是否齐全。 其他方面包括停车位、装修、空调效果、电梯数量、物业等都是客户会考虑到的因素。 中国石油天然气运输公司湖南分公司何女士： 交通位置好，物业好，周边配套完善； 广州仕邦人力资源有限公司李女士： 交通方便，停车方便，电梯方便； 民生银行长沙分行信用卡中心彭先生： 交通方便，物业服务好，物业费价格合理； 长沙置业通： 厕所数量合适，空调效果好，停车位充足，通风采光好， 外立面大气。 客户需求特征——重新选择办公场所主要考虑的条件 1 4 4 其他 0 0 3 制造 1 0 1 通讯 7 14 13 合计 0 1 2 服务咨询 3 5 4 金融外贸 2 4 0 房地产 1000平米以上 500-1000平米 500平米以下 未来需求办公面积 行业 调查显示，随着企业规模的不断发展壮大，企业对未来办公面积的需求也在增加，500-1000平米办公面积需求量最大，达到总需求量的41.18%；其次为500平米以下，需求为38.24%；1000平米以上办公面积需求为20.59%。 房地产业和金融外贸行业对于50