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项目资金管理作业指导书 项目资金管理作业指导书提要：房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告，根据项目进展情况可以进行调整 项目资金管理作业指导书 1.作业目的 房地产行业属于资金密集型的行业，资金是企业的血脉，资金管理是财务管理的重要环节，也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力，也是企业综合实力的体现，保证企业的资金富余时不闲置，困难时不短缺，始终维持最佳的现金保有量，是企业资金管理的重要目标。 2.主管岗位　总会计师 主办岗位 资金管理 3.紧前工作条件 从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。 4.作业描述 编制资金计划 总投资估算 房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告，根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计，营业费用一般不超过销售额的3%（普通住宅约1-2%，别墅项目略高）。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关，一般控制在建安投资的3%（本企业历年人均管理费用是个很重要的参数）。利息支出可简化计算，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等（具体税种及税率以当地法规为准）。 需要注意的是，在通货膨胀期间，当项目持续周期较长时，需考虑物价上涨因素，避免因投资估算不足造成资金链断裂。 资金支付计划 总投资估算一经确定，即可编制分年度投资计划，形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款，政府部门的报批报建规定，费用支出计划，房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制，自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份（尤其是3个月以内），以更好的指导资金筹措，以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整，应及时进行实际付款与计划付款的对比分析，当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。 资金回笼计划 为控制贷款规模，使资金流入与流出相匹配，保持最佳现金保有量，销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时，需随时对后期的资金回笼计划进行调整。 选择筹资方案 项目投资的资金主要有自有资金（资本金加股东集资）、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法，项目的自有资金必须达到总投资的30%，而且四证齐全才能发放贷款，即使获得贷款也要接受银行监管，进行封闭式运作，回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下，项目前期从土地获得到办好四证，是以自有资金为主，从四证取得到获准预售以银行贷款为主，预售以后现金流逐步由负转正，以回笼房款平衡资金流出。 根据公司信用等级的不同，银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式，单纯的项目公司多采用抵押贷款，贷款成本较高，为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。 在银行贷款以外，项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划，地产投资基金，多方委托贷款等，一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高，受到的政策限制更为严格。 分析偿债能力 为确保项目借款能按时还本付息，维护公司的信用等级，应对项目的偿债能力进行分析，保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。 项目偿债能力分析表 金额单位：万元　　第1年　　第2年　　第n年　　合计 一、本年借款 1.年初借款本息累计 2.本年借款 3.本年应计利息 二、本年还本付息 1.本年偿还本金 2.本年支付利息 三、偿还借款的资金 1.自有资金 2.预售房款 3.其他 四、现金盈余 项目贷款 1.作业目的 在总投资估算的基础上，按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小，选择资金渠道。就目前阶段而言，银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金，尤其是在取得土地权证，到预售之前的开发阶段，缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用，利用债务资金提高自有资金的收益率。 2.批准岗位董事长（或授权总经理）：批准贷款和抵押。 主管岗位总会计师：审核融资计划，落实融资银行，签署贷款合同。 主办岗位资金管理：编制融资计划，收集和报送资料，贷款谈判，办理抵押手续， 项目资金管理作业指导书提要：房地产项目