同策上海航头地块项目整体定位研究报告.pptVIP

航头A1地块项目定位报告 2010-09;项目现状;项目现状;;航头镇位于浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称，面积59.9平方公里。 航头镇是上海市新一轮建设发展的22个中心镇之一，是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是原南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的“四高”小区。;3、航头板块总体规划定位;3、航头板块总体规划;*;5、航头板块配套分布;宗地现状;*;6、地块区位现状;规划利好;;3、航头板块总体规划;3、航头板块总体规划;重大规划利好;商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 ;市场表现;1、区域联排别墅市场分析;1、 航头联排别墅成交总价段分布;1、 航头联排别墅成交面积段分布;航头板块公寓09年至今累计供应仅5万方左右，且只有海洲桃花苑一个项目，09年7月起基本处于零供应状态，受此影响，成交也接近在零成交状态； 由于严重缺乏供应，市场目前处于空档状态。;09年上半年，成交均价在5500元/㎡盘整，下半年迅速攀升，09年8月新盘海洲桃花园成交均价达到8300元/平米左右； 之后由于长期无新盘上市，成交以老盘尾房为主，价格不具备代表性。 海州桃花园、金色航城等区域内的次新房公寓二手报价在10000-11000元/㎡左右。;*;*;*;航头板块公寓市场;别墅仅南郊中华园项目在售，联排主力总价在450-530万/套。 预计豪全花园、生茂养园下半年新推，生茂养园前批房源独栋主力总价在590-730万/套，联排主力总价在280-320万/套。;*;*;公寓市场：09年7月至今处于零供应状态，由于缺乏供应，成交低迷，市场长期处于饥饿状态；09年下班年，少量产品实现最高价格为8000-9000元/㎡；目前区域二手房报价在11000元/㎡左右。 公寓客户：目前构成区域内公寓产品的主力客户为区域客为主的地缘性客户 别墅市场：供应量不足，成交均价稳定在2万/㎡上下； 别墅客户；区域内联排别墅则是以更大范围的大浦东客户为主，少量其他区域客户。;市场机会;1、全市联排别墅市场分析;10年前8个月，商品公寓合计供应636万方，同比下降1.2%；合计去化370万方，同比下降63%；累计供求比为1.72，而09年同期供求比仅0.65，09年合计供求比为0.80； 年初承受09年的强势行情，成交持续上扬，4月达到81万方；但受新政打击影响，之后成交急剧萎缩，5月跌至22万方，6、7月在34万方左右，8月观望气氛逐渐减缓，成交大幅上升至64万方；6月起市场基本供求平衡。;09年上半年，成交均价在13000元/㎡盘整，下半年迅速攀升，至年底，已达19000元/㎡左右，4月达到近21000元/㎡的高点； 新政出台后，成交均价逐渐结构性回落至18000元/㎡以下，8月随市场回暖，均价重新回升至20000元/㎡以上。;公寓市场：市场供应紧张，虽然在新政打压下出现明显的成交下挫，但未来市场需求仍然可观，目前可供应量逐步萎缩。 别墅市场：别墅类产品价值上扬明显，且处于供不应求的状态；;1、 周康联排别墅市场分析;1、 惠南区域联排别墅市场分析;1、 周康联排别墅成交总价段分布;1、 周康联排别墅成交面积段分布;1、 惠南联排别墅成交总价段分布;1、 惠南联排别墅成交面积段;航头及相邻各板块联体别墅价格走势;供应：09年全年供应量近67万方，10年，受政策打压，开发商均谨慎观望，供应量急剧下降，仅在1-5月有24万方新增量，6-8月无供应； 成交：09年受市场火爆带动，全年成交量达68万方。10年3-4月林语溪、印象春城大量推盘，月均去化8万余方；5-8月供应量急剧下降，加上政策严厉打压，成交量不足2万方； 供求比：累计供求比为1，整体市场供求较为平衡。 受南汇并入浦东新区大引擎推动，周康板块房地产市场开始较为快速的发展。;整体为上扬趋势。09年1-5月，均价在万元以下。09年6月开始，成交均价突破一万。目前均价提升至17254元/平米，量跌价升。 南汇列入浦东新区大大提升了板块价值，加速了板块发展；同时，保利、绿地等一批知名开发商进入板块内、多个高品质楼盘入市，直接拉高了成交价。;套均面积：09年至今，周康板块公寓产品面积为中小户型为主，面积在85-120平米之间。从变化走势上来看，呈下降趋势，目前以90-105平米面积段为主； 套均总价：随着成交均价的不断上涨，套均总价同样保持较快速上升趋势。目前套均总价已由09年初的84-100万元/套上涨至150-170万元/套。;惠南板块公寓市场09年供应29.6万方，去化35万方；10年供应8万方，成交约2万方； 09年至今累计供求基本平衡，10年由于缺乏供应（主推项目绿地布鲁斯小镇推盘速度缓慢），目前几无在售项目，去化随之萎缩。;09年前三季度，成交均价在7000元/㎡左右波动；四季