安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告 8.pptVIP

项目名称 售价 位置 景观 开发商及物业 周边环境 物业类型 装修 交通环境 总评 元/平方米 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 福乐门国际广场 6700 7 6 4 6 5 1 6 5.5 乐客来国际（汇商中心） 3970 5 4 5 7 5 1 5 4.6 5300 6 4 4 5 6 1 5 4.7 浙商大厦（峰尚商务公寓） 5600 6 5 5 7 5 1 4 5 本案 5010 5 6 4 5 5 3 4 4.8 售价（元/平方米） 382 y = 2552X-7240.1 R2 = 0.8432 Y:房价 X:综合评分 商务公寓 （人才公寓）： 5010元/平方米 y = 2552x - 7240.1 R2 = 0.8432 3800 6800 5800 4800 4 5 6 7 综合得分 商务公寓（人才公寓）物业售价假设 市场比较法进行分析假设 参照项目商务公寓（人才公寓）的定位，根据项目周围及市场代表的写字楼楼产品价格区间 进行相关指标比较，采用定量线性回归法，测算当年（2012年）办公物业的销售价格如下： 定量线性回归法 7800 租金（元/平方米/天） y = 9,1912X-12.926 R2 = 0.5282 Y:房价 X:综合评分 专业类商铺 租金价格： 27.52元/平方米/月 参考项目 位置 交通 周边配套 人口辐射 物业品质 总评分 租金 （元/㎡/月） 首层平均租金 安徽国际汽车城 5 4 4 4 4 4.2 15-25 20 馥邦汽车城 3 4 5 4 5 4.2 20-45 32.5 包河工业区汽 车城 3 3 3 3 2 2.8 10-15 12.5 合肥名车广场 4 5 4 3 4 4 20 20 肥西县汽车市场 3 4 4 4 4 3.8 20-30 25 本项目 4 4.5 4.5 4 5 4.4 27.52 商铺物业售价假设 商铺租金价格预测(专业类) y = 9.1912x - 12.926 R2 = 0.5282 14 10 38 34 30 26 22 18 2.5 3 3.5 4 4.5 综合得分 383 定量线性回归法 汽车4S店租售价格假设 租金（元/平方米/天） 1 建筑面积 售价假设 地块成本（万元/亩） 125 地块成本（元/平方米） 1875 财务成本 10% 10% 利润空间 20% 20% 地块售价（万元/亩） 162.5 地块售价（元/平方米） 2437 ` 1F 2F 3F 4F 均价 权重 100% 80% 70% 60% 租金（元/平方米/月） 27.52 22.01 19.26 16.51 21.32 售价（元/平方米/月） 8369.23 6695.38 5858.46 5021.54 6486.15 以投资回报率估算 4.0% 384 商铺租金售价价格假设 商铺售价以4.0%的市场投资收益预期进行假设。 商铺售价以10%的财务成本，20%的投资收益预期进行假设。 商铺物业售价假设 ` B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 平均租金 权重 60% 100% 60% 50% 40% 30% 30% 租金（元/平方米/月） 3.05 5.08 3.05 2.54 2.03 1.52 1.52 2.68 ` 1F 2F 3F 4F 平均租金 1F 2F 平均租金 权重 100% 60% 50% 40% 100% 60% 租金（元/平方米/月） 5.08 3.05 2.54 2.03 3.17 5.08 3.05 4.06 租金（元/平方米/天） 综合得分 385 y = 4.8203X-10.348 R2 = 0.5933 Y:房价 X:综合评分 商铺租金： 5.08元/平方米/天 相关商业 租金系数 y = 4.8203x - 10.348 R2 = 0.5933 6 2 10 3 3.5 4 4.5 5 定量线性回归法 14 参考项目 位置 交通 周边配套 人口辐射 物业品质 总评分 首层平均租金（元/㎡/天） 国购广场 5 4 4 4 4 4.2 10 新都会国际购物 广场 3 4 4 4