安徽淮南瀚城·博苑年度营销方案_尚锐2011年.pptVIP

2011年瀚城·博苑年度营销方案 2011年度营销总体目标 （二）上市项目及阶段目标分解 一标段开盘 预计开盘时间：2011年3月中旬 物业：B4#、B10#、B14#、B18#、B19# 一标段加推 预计加推时间：2011年5月中旬 物业：B11#、B15#、B23# 二标段开盘 预计开盘时间：2011年9月中旬 物业：B1#、B2#、B3# （三）2011年主要工作 2011年，实现销售均价4200元/㎡ 瀚城·博苑价值点、优势充分阐述 瀚城总体形象、知名度提升 淮南身处中部地区，又作为一个三、四线城市，淮南楼市对2010年地产调控嗅觉不够“敏感”，2010年房地产市场都保持平稳健康的运行态势，并在年底量价均创出年内新高。 销售面积 成交套数 成交金额 销售均价 3、淮南楼市特点 淮南市场有三个特点： 一是淮南购房者较单一，投资、投机性行为不是太多，置业都是‘以我为主’，自住和改善型需求比例超过8成，会支撑住房销量保持稳定 二是淮南购房者的消费能力比较强，购房者的口碑效应很强 三淮南受外界的影响较小，封闭性较强。 部分竞争楼盘状况 金地国际城 朝阳雅园 幸福时光 D壹街区 东方明珠 西湖天地 城岸罗马广场 宏大香榭华都 铂蓝美地 本项目二期主要优势 综合体理念和生活价值 60万方的大盘优势 更高的性价比优势 一期推广成功点与不足点 不足点 项目知名度、认可度、美誉度没有得到良好提升； 60万㎡的大盘气势没有良好展现； 综合体的价值、优势未良好阐述； 1、瀚城一期客户分析 小结 一期成交状况 成交客户区域：田家庵区和大通区客户占据成交客户81% 成交客户职业分析：个体经营户、公司职员、公务员、事业单位员工中高收入人群为主要客户群； 成交客户购买目的：改善性需求占据主要部分 成交客户置业情况：第一次置业占据80%，二次以上置业占据20% 成交客户购买原因：居住环境、面积、价格、户型为客户购买的主要因素 一期媒体评测 从客户来访信息渠道分析中得知，户外、朋友介绍、现场、短信为客户的主要信息来源； 报纸、电视等传统媒体信息获取量小，发行量和阅读量并不是很乐观； 对下阶段媒体、活动选择的启示： 根据以上情况，下阶段的媒体渠道将以户外广告、客户活动为主要媒体通道，确保瀚城信息通畅； 根据2010年度客户口碑介绍的强力效果和较低维护成本，拟在下阶段加大力度做好客户维护工作，将活动持续不断的做下去，以更丰富、更有有效的客户活动来扩大口碑效应； 在报广设计上予以突破和强化，发挥报纸等传统媒体的效果； 针对客户群居住区域，在大通区、田家庵区做重点DM推广； 根据全盘考虑，将推广范围扩展至淮南全城； 下阶段媒介重点：户外+活动+DM+短信+报纸 客户定位 根据一期住宅来访客户的分析及二期实际状况，二期住宅客户升华 诉求重点 瀚城·博苑于2011年将着重诉求四大重点： 品质升级版概念 60万平方米大盘气势 综合体优势和价值 瀚城品牌形象 发挥好“国际都市综合体”的整体效应,各物业形态协同发力； 打好品质升级版的诉求，以产品发力; 以活动为核心，作何客户维护工作，提升口碑效应 推广主题教育完美生活 一标段推广期 面临的三大问题： 如何处理延迟开盘产生的客户分流状况？ 春节将推广时间一分为二，如何有序推广？ 如何将一期有序过渡到二期销售？ 推广计划 阶段时间：2011年1月——2011年3月中旬 阶段任务： 防止客户分流+一标段集中推广 营销节点：春节前后 阶段目标：一标段快速去化，并成为一期正式转向二期销售的转折点 宣传活动：新春感恩祝福、瀚城·博苑价值解读 媒体通道：所有户外、现场道旗、《淮南日报》、《淮河早报》、短信、电话；火车站、 汽车站大型广告户外（主要针对春节返乡人流） 公关活动：瀚城·博苑新春大型音乐晚会 瀚城·博苑产品推荐会暨客户联谊会、 大通区先进教育工作者、瀚城业主赴北大考察、观摩 营销策略：为有序推广，根据项目实际情况和淮南市场状况，拟在开盘 之前分为两个阶段推广： 第一阶段：新春感恩祝福期：2011年1月——2011年2月15日 第二阶段：二期集中强推期：2011年2月16日——2011年3月上旬（开盘） 第一阶段：新春感恩祝福期 阶段时间：2011年1月——2011年2月15日 阶段主题： 新春感恩祝福 营销节点：春节前 阶段目标：形成公益感情共鸣，加强客户对项目的好感，扩大口碑效应，并成为一期正式 转向二期销售的转折点和缓冲期； 宣传活动：对瀚城业主、淮南市民新春感恩祝福 诉求重点：新春祝福、延迟开盘解释 媒体通道：所有户外、现场道旗、《淮南日报》、《淮河早报》、短信、电话；火车站、 汽车站大型广告户外（主要针对春节返乡人流） 公