物业经营管理第7章成本管理.docVIP

第七章 成本管理 一、内容提要：1、物业管理中的成本及其分类 2、成本估算方法 3、成本预算 4、成本控制 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业管理中的成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。 考试的基本要求： 掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法 熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。 了解：成本控制原理，程序与组织体系。 物业管理企业的成本构成 答：物业管理成本由以下两个部分构成：营业成本、期间费用或经营管理费用 营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 (1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 (2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 (3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，包括：管理费用、财务费用。 物业管理企业收取物业管理服务费的方式 答：目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。 3物业管理服务成本估算的主要内容 答：包括：人工费的估算、办公费估算、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算、保安费估算、清洁卫生费估算、绿化养护费估算、固定资产折旧费估算、保险费估算、专项维修资金 4、成本预算、固定预算、弹性预算的区别 答： 5、零基预算的基本要求 答： 6、滚动预算与概念预算的计算方法 答： 7、物业管理成本控制的内容、分类与原则 答： 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。 按控制的机制分类：成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为以下三大类： 前馈性控制、防护性控制（前馈性控制和防护性控制都属于事先控制)、反馈性控制（反馈性控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制） 有效的成本控制都应遵循以下一些原则：1．全面控制原则、2．讲求经济效益原则、3．责权利相结合原则、4．例外管理原则 8、成本日常管理的工作内容 答：利用物业管理周期理论进行成本控制、严格实施预算的凭证控制、建立健全费用开支与报销审批制度 第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 (一)成本的含义 物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 (二)物业管理成本构成 物业管理成本由以下两个部分构成：营业成本、期间费用或经营管理费用 1．营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 (1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 (2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 (3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 2．期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括：管理费用、财务费用 (三)划清营业成本与期间费用的界限 营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。 二、物业管理成本的分类 (一)按照经济性质分类 按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素： (1)外购材料。(2)工资。(3)职工福利费。(4)折旧费。(5)利息支出。(6)税金。(7)其他支出。 (二)按照经济用途划分 前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。营业成本、期间费用或经营管理费用 (三)按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固