浙江杭州淳安千岛湖别墅项目市场调研报告.ppt

* 上海兰乔圣菲升级产品 万科公望三期B户型431.00㎡ 入户层 二层 户 型 一层 * * * 客户分析 客户来源 置业目的 客户属性 富阳客户为主，杭州客户较少 自住为主，长期居住，几代人同住， 1.富阳客户主要为私营企业主、金融业高管等； 2.自住为主 竞争个案 客户情况 金都?富春山居 * * 个案分析 金都·富春山居 基本资料： 开 发 商:金都房产集团有限公司 占地面积:667000平方米 建筑面积:200000平方米 容 积 率：0.3 物业类型：别墅,联排别墅 物业地址：位于金都富春山居整个别墅区的东南侧 所属板块：银湖板块总 户 数: 80户 物业公司:浙江金都物业管理有限公司建筑设计:浙江华正建筑设计院有限公司 景观设计:浙江华正建筑设计院有限公司 * * 个案分析 金都·富春山居 * * 个案分析 销售情况及客户来源 客户分析 物业类型 户型面积 推出时间 剩余套数 去化率 销售均价 独栋别墅 300-520㎡ 08年05月 0 100% 1000万/套 销售情况分析 客户来源 置业目的 客户属性 富阳本地客户 自住为主，投资客户比列明显偏小 富阳客户主要为私营企业主、金融业高管等； 喜大房子，别墅五房、公寓三房以上户型 公元沐桥 项目基础信息 项目位置 之江杭州市之江国家旅游度假区内，宋城景区南面 开发商 杭州通原房地产开发有限公司 区位 之江板块 物业类别 别墅、多层公寓、高层公寓 占地面积 6.7万㎡ 容积率 1.20 绿化率 30% 建筑面积 80000平方米 户型面积 美式墅院200-500㎡ 项目售价 800-2000万元/套 总户数 600户 装修情况 全装修，精装价格6000元/㎡ 公元沐桥美式墅院： 面积在200-500平方米之间，包括平层、跃层、带地下室跃层等16种套型 主要配套设施： 宋城景点、六和塔等景点周边配套，生活配套有待改善 户 型 公元沐桥C1-2户型-约488平米，地下室空间高有4米 地下层 一层 二层 建筑风格 美式建筑风格，以传统的欧洲建筑在美国的发展和演变后形成的舒适、经典的美国城市公寓为参照 从外立面的材质（石材干挂）、户型空间的设计（休闲娱乐空间较大）和庭院景观的设计各个方面都体现着美式住宅所特有的品位和舒适度 * 公园沐桥——建筑风格成为其最为人注目的特点 客户 客户主要以杭州主城区客户为主 外地客户主要来自温州、义乌等地 少量侨商 个案总结 总结：客户购买与付款方式研究 贷款购房：在限贷政策下，贷款购房受到限制，不是目前主要支付方式； 分期付款：在限贷政策的影响下，分期付款成为区域别墅的主流付款方式；一般来说在交房之前会灵活的选择几期进行分期付款； 抵押购买：客户将原持有物业进行银行抵押所获得的资金用于支付房款，从而承受较低的贷款利息；或者先期一次性付款，等所购物业产权办理结束再行抵押获得贷款； 企业购买：高端别墅存在企业购买的可能，但是目前表现不十分明显，主要是由于企业贷款的难度、税率比较高；作为企业资产的一部分与企业经营风险捆绑；同时也有企业购买寻求资产转移漂白等等购买方式的存在，但属于个别情况； 方式总结：一般来说在限贷的情况下，总价低于1000万的项目客户一次性付款比例最高，超过1000万项目客户倾向于分期付款； 减少一次性支出是决定销售的关键因素之一 建议项目根据公司的情况制定分期付款方式 第四部分 淳安县2009-2011年 住宅用地成交情况 2009-2011共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端别墅的低容积率（容积率＜ 0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面积约33万方，主要集中在深圳华联进贤湾项目。 按800方/套计算，预计未来将有412套高端别墅上市（主要集中在深圳华联进贤湾项目）。 2009年成交住宅用地面积（去除商服）达152万平米；其中低容积率（容积率＜ 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约9.7万方。 2010年成交住宅用地面积（去除商服）达53万平米；其中低容积率（容积率＜ 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约23万方。 2011年成交住宅用地面积（去除商服）达25万平米； 淳安县2009-2011年土地成交总结： 附件： 2009年至今土地成交概览 2009年土地成交情况 位置 面积（平米） 土地用途 成交价（元） 成交日期 容积率 建筑密度 绿地率 建筑面积 楼面价 千岛湖大桥对面进贤湾4号地块 57342.846 商服（旅馆业）、 9954720＜0．25 ＜25% ＞50% 14336 694 住宅用地（商服(旅馆业)占总面积的75%） 千岛