湖南郴州金源棕榈园项目定位前策略导入依据之沟通案2011年6月.ppt

※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 北湖壹号 4600元/平 祥云国际 4500元/平 阳光鑫都 待 定 丰景佳园 多层售罄 3200元/平 项目位于北湖板块、新西城、北城三结合 的边缘区域——从属感暂弱、价格差距大 价值认知——地段 天域国际/待定 约5000以上 福城立欣洲 精装6300元/平 郴州首座 立交桥 国贸中心/待定 毛坯住房约5800以上 招商项目/待 约4200以上 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 当前周边建筑环境荒凉、城市感弱——以老居民区，工厂房，零星待开发用地为主，道路感暂时较差。 价值认知——周边 地 块 地块 西南 地块 对面 地块正南 立交桥西 刘仙岭公园 省化工集团投资 600亩造城项目 云南路桥合作 立交 待拆迁 新居 住地 金叶 宾馆 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 未来城市发展前景良好——107国道（岭南大道）拓宽成景观式主干道，同心河风光带、斜对面山地公园修建已奠基。 价值认知——周边 休闲、文化、娱乐 餐饮、酒店、市场 学校、医院、车站 步行8分钟—北湖生活圈 岭南大道2011年底完工 紧邻：同心河风光带 风光带正在施工 刘仙岭公园 酒店工厂 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 价值认知——资源 西北部坡地，部分原生植被 北部地势较平，没有植被 南部坡地，部分原生植被 东部地势较平 地块内部坡地状，整体态势东高西低，南北狭长，当前以草本，低矮灌木自然植被为主，内部缺乏自然资源。且西部临河及山景视野较佳 内部资源缺乏 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 原 1 0 7 现 岭 南 大 道 北湖公园，步行8分钟 107拓宽升级、首座景观立交桥 天然山景收眼底、河边山麓待拆迁 改造中的同心河 西部享自然山景、同心河风光带，东南部近 眺山地公园，外部资源明显优于内部资源。 价值认知——资源 斜对面山地公园建设中 公 园 立交 省化工集团投资 600亩造城项目 云南路桥合作 金叶 宾馆 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 北湖壹号 建面：21.万 容积率：3.8 祥云国际：建面11万 容积率：3.7 老盘--丰景佳园 建面：9万 容积率：1.83 将继续周边开发 阳光鑫都 建面：5.万 容积率：4.8 偏高容积率，小规模——从用地指标看， 项目在规模和容积率上没有亮点。 价值认知——资源 天域国际：建面 9.5万；容积率7.4 福城立欣洲；建面10万 容积率：3.5 国贸中心：约15万 容积率：8.0 以下 招商项目：约110 万，容积率：3.0 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 价值认知 地块价值小结：地处当前繁华区近郊，发展潜力大外部资源好于内部 价值分析3：经济指标（1）高容积率、小规模，需内部卖点打造并利用好外部资源来弱化之 价值分析2：资源（1）外部资源好于内部资源（2）南部或东部资源山地公园具体规划目前不确定 价值分析1：地段（1）位于郴州房地产价值高点板块但目前被边缘化（2）当前周边环境城市感弱，但未来发展前景大 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 2 开发商目标 1 地块价值认知 地块价值认知开发商目标 Chapter 2 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 开发商目标 项目开发目标共识：三赢一避免价值兑现|销售速度（风险）|品牌影响力|开发成本 （1）价值兑现：价格利润率 基础目标——兑现合理市场价格，提高开发利润率 提升目标——靠近北湖板块当前价格，保守理应4100以上区间 （2）销售速度（风险）：降低风险合理速度 基础目标——避免规划及产品层面出现重大销售难点，保证速度 提升目标——资金原因，支撑分期滚动开发或公司其他地块开发 （3）品牌影响力：振兴公司口碑客户拉动力 成为郴州有影响力与号召力的项目，提高开发价值与产品价格 （4）开发成本控制：结合实际情况取舍 在现有价格下，考虑合理控制成本，避免过大基础工程得不偿失 ※阳光鑫都项目前期定位依据沟通※ 平衡堂智业联盟 禀赋VS目标==导入亟待解决的核心问题 作为一个中小型楼盘，达成开发商目标其实会分解为2个层次的问题解决， 首先是整盘开发方向、思路核心驱动力；其次是户型设计资源及配套。 （1）整盘开发VS目标，核心关注4个问题 A、旧的市场关系该如何处理？延续或者抛开振兴地产/鑫都系列？ B、结合未来行业及区域大势，是否整盘开发模式方可保证目标实现？ C、迎合市场与目标客户需求特征，什么是核心驱动力？如何持续？ （2）产品VS目标，核心关注2个问题 A、产品的户型面积及设计创新？ B、需要配备哪些硬件及软件配套？ 本次定位前依据沟通中的核心关注内容 ※阳光鑫都项目