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第九章　财产课税 本章主要内容 第一节 财产税概述 一、概念财产税是对财产所有人、占用人或使用人所拥有或支配的应税财产，就其数量或价值依法征收的一种税。 二、财产税的特点 三、财产税的分类 有一般财产税和特别财产税、静态财产税和动态财产税、经常财产税和临时财产税、财产价值税和财产增值税之分。 1、 1950年，政务院颁布的《全国税政实施要则》中列举了遗产税、房产税、地产税；同年4月，又颁布了《契税暂行条例》，初步形成了我国的财产税体系。 2、 1951年，房产税与地产税合并，统称为城市房地产税。 3、1973年，将企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只有个人、外商独资企业和房管部门继续缴纳城市房地产税 4、1986年，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税，但仅适用于国内企业和个人。外商投资企业和外国企业和外籍人员继续征收城市房地产税。 现行财产税包括房产税、契税、车船使用税。 第二节??? 房产税 一、概念 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。 1、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的房产。 特殊规定： （1）产权属于国家所有的，由其经营管理单位和个人纳税； （2）产权出典的，由承典人为纳税人； （3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。 （1）自用房产：税率为1.2%； （2）出租房产：税率为12%； （1）自用房产：以房产原值减除10%—30%后的余值为计税依据； （2）出租房产：以房产的租金收入为计税依据； 四、优惠和征收管理个人的非营业用房，即居民的住房，免征房产税；从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%的税率征收。 第三节 契税 一、概念 契税是指在房地产使用权属转移过程中，向取得房地产权属的单位和个人征收的一种税。 1、征税范围：在我国境内发生权属转移的房地产。 转移土地、房屋权属是指下列行为: (1)国有土地使用权出让； (2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （3)房屋买卖； (4)房屋赠与； (5)房屋交换。 土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： (1)以土地、房屋权属作价投资、入股； (2)以土地、房屋权属抵债； (3)以获奖方式承受土地、房屋权属；  (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 3、税率 契税税率为3%-5%。  契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 2、纳税人 在我国境内承受房地产权属的单位和个人。 计税依据为房地产的价格； 契税的计税依据: (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益； (2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；  (3)土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 应纳税额=计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。  四、税收优惠 有下列情形之一的，减征或者免征契税: (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。 (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； (4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 下列项目减征、免征契税:  (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 (2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。  (3)依照我国有关法律规定以及我