西双版纳傣族自治州御品江山前期策划2012年.doc

导 言 真诚感谢上海凯莱投资有限公司（景洪凯莱地产）的厚爱,予以我司参与“御品江山”项目的提案和建议讨论。 本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标，积极承接“御品江山”项目提案，从2月20日起进行全方位的市场调研及市场定位、产品定位、策划推广等建议工作。历时20天时间的斟酌、讨论与完善，从而提供一个全面的项目市场发展的方向性思路，以便为贵公司决策层提供参考，希望能获得进一步的合作机会。 提纲目录： 第一篇 市场概况 一、自然地理概况 二、社会发展概况 三、城市规划概况 四、城市经济概况 五、房地产宏观市场概况 六、房地产政策 七、区域房地产概括 第二篇 产品篇 一、项目开发策略 二、项目规划与建筑设计 三办公和酒店式公寓 第三篇 策划篇 一、项目卖点细分 二、项目概念定位 三、项目文化定位 四项目案名 推广语建议 第四篇 推广篇 一、推广总策略 二、推广思路 三、策略细化 四、全案推广方式 五、推广节点安排 六、各阶段推广策略 七、媒体计划 第五篇 销售篇 一、营销策略 二、价格策略 三、资金回笼计划 附件1：投资预算 附件二：意策房地产置业机构“御品江山”项目参与人员简介 第一部分 市场篇 一、自然地理状况 1、地理位置 西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。地理位置为北纬21°10′—22°40′，东经99°56′—101°50′。辖区总面积19124.5 km2。周边西北连澜沧县，正北面与普洱市思茅区相连，东北连江城县；东西南三面与老挝、缅甸两国接壤。自治州首府景洪市距省会昆明市直线距离420㎞。 2、地形地貌 西双版纳地处横断山脉的南延部分，怒江、澜沧江、金沙江褶皱系的末端，地势北高南低，两侧高，中间低。东部无量山脉，纵贯景洪市东北部和勐腊县，海拔1000～1500m。西部为怒江山脉余脉，分布在勐海县全境。除有少数珠状相串的盆地和低山外，多为切割山峦，山地海拔在1500～2000m之间。中部被澜沧江下游及其支流侵蚀切割成众多的开阔低峡和群山环抱的宽谷盆地，集中在景洪市西部、南部和勐腊县南部，地势相对平缓，海拔在500～1000m之间。整个地势多为高度被切割的山原地貌。州内最高点在勐海东北部的滑竹梁子，海拔为2429.5m，最低点在勐腊县良各脚西南的澜沧江河谷，海拔470m。 3、气候特征 西双版纳四季不分明，一年分为干湿两季，通常5～10月份为雨季，其余月份为干季。整个地区水热资源丰富，有利于植物生长。年温差较小，—般在10℃左右，日温差较大，为14℃~8℃，年平均气温18.5℃~20.5℃。全区日照时数1700～2300h，日照时数百分率40～50％。常年太阳辐射量为120～135千卡/cm。地处南亚静风区，全区年静风率达50~72％，无明显主导风向，一般情况下，雨季多偏西风，平均风速0.75m／s。年平均雾日达135d，最多年份达2l0d，年均相对湿度83.5％，常年平均蒸发量为1384.5 mm，常年平均降水量1565mm。 4、土壤和植被 西双版纳土壤具有明显的地带性、区域性特点。土壤以朱红壤为主，酸碱度以酸性、强酸性土为主。土壤的土层深厚，有机质含量高，土壤质地均匀，物理性能好，土壤肥力高。 全州有林（含灌木林）地面积149.7万hm2，森林覆盖率为78.3％。植被类型呈多样性，有热带雨林、热带季雨林、亚热带季风常绿阔叶林、落叶阔叶林、暖性针叶林、竹林、灌木林、草丛和人工植被等9个，有13个植被亚型和39个群系。 5、河流水系 西双版纳境内河流属于澜沧江水系。有大小河流2761条，河网总长达12177km，河网密度0.633km2。全区水资源丰富，总量达145亿m3。 二、社会发展状况 1、社会概况 西双版纳是以傣族为主的边疆少数民族自治州，有傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、苗、瑶、基诺、回、佤、壮、景颇等13种世居民族。2010年末全州常住人口112.5万人，户籍人口94.21 万人。在户籍人口中，农业人口65.98万人，占总户籍人口的70.03%；少数民族人口73.02万人，占总户籍人口的77.51%。全年人口自然增长率为6.5‰。全州二县一市的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的993397人相比，十年共增加了140118人，增长14.10%。平均每年增加14012人，年平均增长率为1.33%。 全州二县一市共有家庭户314020户，家庭户人口为1087224人，平均每个家庭户的人口为3.46人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少了0.27人。全州二县一市的人口中，男性为587386人，占总人口的51.82%；女性为546129人，占总人口的48.18%。总人口性别比（以女性为100，男性对