西安雁塔路365街区MALL项目总体定位.doc

西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案 目录 项目的市场背景及项目的理解 【第一部分】 西安市经济环境分析 1 1 西安市经济发展概况 1.2 西安市城市经济发展规划 【第二部分】西安市的商业现状分析 1 商业市场的概述 2.钟楼商圈特点分析 3 小寨商圈特点分析 4 曲江大雁塔商圈的特点分析 【第三部分】西安市主要竞争大型商业项目个案分析 1 骡马市商业步行街 2 立丰国际购物广场 3 唐人街商业步行街 4 宏府·家乐福广场 5 东方之星·伊时达商城 6 丽人街 7 上海城·女人世界 【第四部分】西安酒店公寓市场分析 1 酒店市场分析 2 公寓市场分析 【第五部分】项目本身的分析 1 项目所处的区位分析 2 项目现状分析 3 项目的商业发展趋势判断 项目的定位 【第一部分】 国内外Shopping Mall定位模式及思考 1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验 1.2山雨欲来的中国商业大潮 1.3中国超级商业MALL 1.4留待项目思索的MALL问题 【第二部分】项目定位系统分析 2.1总体开发战略思路 2.2定位策略 2.2.1差异化策略 2.2.2可持续发展策略 2.2.3价值提升策略 【第三部分】项目定位 3.1形象定位 3.1.1形象定位反映的核心要素 3.2.产品定位 3.2.1产品定位的原则 3.2.2产品定位内容 3.3．经营定位 3.4. 客户群定位 3.4.1目标消费者客户群 3.4.2商家目标客户群 【第四部分】功能规划建议 4.1各功能核心要素 4.11娱乐地产 4.12旅游地产 4.13文化地产 4.14商务地产 4.15商业地产 4.16市场地产 4.17景观地产 4.2功能规划分布 【第五部分】项目业态配置 5.1国外大型MALL的宝贵经验 5.11MALL是城市生活的发生器，它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心。 5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义。 5.13项目主题的设计理念 5.14项目的主题资源 5.2项目业态配置 规划设计方案（以实际为准） 【第一部分】建筑总体设计建议 1 商场外立面规划设计 2 商场总平面布置设计 3 商业动线导向设计 4 百货商店营业厅的设计 5 超市营业厅的设计 6 美食城设计 7 高层公寓规划设计 8 专业市场的规划设计 9 外广场的规划设计 10 中庭的规划设计 【第二部分】结论 【第一部分】建筑总体设计建议 3 1 商场外立面规划设计 3 2 商场总平面布置设计 3 3 商业动线导向设计 3 4 百货商店营业厅的设计 3 6 美食城设计 3 7 高层公寓规划设计 4 【第二部分】结论 4 第四板块、营销战略思路 5 【第一部分】招商策略 5 1. 整体招商思路 5 2. 招商原则 6 2．1先易后难，近远并进 6 2．2先形象,后功能 6 2．3主力店先行，辅助店随后 6 2．4 同业差异，异业互补 7 2．5保证开业，持续优化 7 2．6借力打力，以线带面 7 3. 招商目标 7 4. 招商形式 8 4．1点对点招商 8 4．2会议招商 8 4．3定点招商 8 4．4公开招商 8 5. 目标租户名单 8 5．1百货 8 5．2超市 8 5．3电影院 8 5．4专业店 9 5．5品牌旗舰店 9 5．6专卖店 9 5．7餐饮 9 5．8娱乐 9 5．9酒店 9 5．10步行街 10 6. 招商策略 10 7. 招商管理 11 【第二部分】销售策略 12 1. 销售总体策略及推售思路 12 2. 目标策略 12 3. 价格策略 13 4. 销售卖点铺排及提炼 13 5. 销售阶段划分及各阶段工作重点 14 5.1 储客期 14 5.2 内部认购期 14 5.3 开盘期 14 5.4 持续销售期 15 5.5 强销期 15 5.6 尾盘清理期 15 6. 销售管理及销售培训体系 16 【第一部分】投资成本分析 18 1.1投资总额及明细估算 18 1.2开发进度及分区参数 18 1.3分阶段资金投放计划 18 【第二部分】销售收益分析 18 1、销售利润分析（按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润） 18 2、 盈亏平衡分析 18 第四板块、营销战略思路 【第一部分】招商策略 整体招商思路 根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。 用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价