06年福州某住宅项目整体营销策划报告.pdfVIP

福州AAAAAAAA 二期 整体营销策划报告 （中国）有限公司 二OO 六年十月 目录 开篇 3 第一部分：分析篇 6 一、宏观市场检视7 二、区域发展分析9 三、竞争对手分析 12 四、营销环境分析 15 五、市场发展趋势解读 17 六、项目环境审视 18 第二部分：定位篇 27 一、开发理念28 二、案名建议：31 三、项目定位33 第三部分：产品篇 35 一、建筑外立面优化建议36 二、会所设计建议37 三、商业设计建议38 四、园林设计建议40 第四部分：卖点篇 43 项目核心卖点提炼44 第五部分：营销篇 45 一、核心营销指导思想46 二、营销目标46 三、营销节奏48 四、通路策略49 五、推广策略50 六、媒介策略53 七、活动策略59 八、现场包装策略62 九、推广总控图64 十、各阶段推广计划66 结语 74 开篇 首先感谢AA 公司对XX 的信任！ 接手贵司项目后，XX 感觉是一次机会，更是一次挑战。可以说， 今后XX 在福州的责任更大了，我们在福州的担子更重了！ 十一年开发经验奠定了AA 公司作为福州主流开发商的地位。在 福州房地产快速发展、竞争不断升级的今天，AA 公司必然要站在更 高的战略高度上去超越，用更前沿的地产智慧去创新，从而开创新的 里程碑。 这些也正是 XX 在本次策划中得以不断创新、不断超越和不断前 进的动力。 本次策划，我们将以XX 的独特分析视角，建立严密的策划体系， 从宏观市场分析、区域发展概况、竞争对手动态、项目营销环境、消 费者特点、开发商期望及项目自身条件等方面进行多维诊断，从而实 现为项目 ‚找魂‛的目的。项目的开发理念、定位、营销策略及执行 计划也将以此为基础顺序开展，甚至项目命名等 ‚细节‛也将在此严 密体系下水到渠成地出台。 需要特别说明的是，本次策划既考虑到了项目的综合效应问题， 也考虑到了实现销售力的实效性问题。同时策划中有若干内容将与传 统思维有激烈冲突之处，敬请做好思想准备。 XX 思考： 当欧风美雨肆虐房产界的时候， 当风格之争进入白热化的时候， 当产品主义泛滥于市场的时候， 当营销推广陷于庸俗化的时候， 当消费者对建筑也能‚说两句‛的时候， 福州房地产开发该何去何从？ 福州房地产营销该如何谋变？ 以‚AA 速度‛著称的AA 公司是按照惯性继续前行， 还是要做个先知先觉者以新的标准再次引领市场？ XX 感言： 这必定是当代福州房地产发展的一次鼎新之举！ 这注定是引领福州房地产营销的一次前沿策划！ 面对一个没有太多产品创新亮点的项目，我们的任务是： 在福州房地产界制造一出‚超级女声‛般的神话 ——把一个平凡的项目塑造成行业的明星 策划框架总图 找 魂 客体环境 主体环境 宏观市场 观察 区域发展 开 发 商 洞察 竞争对手 诊断 项目自身 决策