06年池州市碧水青城前期策划报告.pdfVIP

市 场 调 研 篇 池州房地产综述 通观池州房地产市场,应该说正处于一个发展的阶段, 池州房地产市场在 近两年一直呈现出快速上涨的态势，随着池州城市改造进程的不断推进以及人们 生活水平的不断提高,相信这个市场也会越来越成熟。 根据我们的了解,今年上半年池州市完成拆迁面积 18 万平方米,预计全年 完成拆迁面积将突破30 万平方米,是池州历年来城市拆迁规模最大的一年,由此 也可以看出：巨大的城市拆迁所带来房地产市场的刚性需求在年池州当地占有很 重要的地位。 根据我们对池州房地产市场的调查,2005 年池州房地产市场商品房总的去 化量约为30万平方米,今年上半年房地产市场去化量为17万平方米, 目前市场上 没有新公开个案,大都是在售个案的余量，就目前的阶段看，池州房地产市场又 处于一个供略小于求的阶段。 但随着汇景国际花园四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陆续面市， 池州房地产市场在总体的供应量上会大幅度增加，预计年内市场新推案量将达到 30 万平方米左右，届时围绕着贵中分校周边将真正上演一场“三国演义”。而按 照目前的去化速度判断，2006 年全年去化量会达到35 万平方米左右。 综合以上情况分析，池州房地产市场总体处于一个供需两旺的状态。 池州房地产调研分析 规模分析 在售个案规模对比 35 30 25 20 15 32 10 5 13 0 4.4 2.8 2 1.7 目前池州重点在售住宅项目6 个，如上图所示规模由大到小依次是： 汇景国际花园 32 万平方米、和泰星城 13 万平方米、平天湖水岸花园 4.4 万平方米、清风名苑 2.8 万平方米、烟柳园 2 万平方米、百花南苑 1.7 万平方米。 从规模上分析，汇景国际花园占有绝对的优势。无论是从市场的销售情 况看还是在对市民的走访中都会感觉到，汇景国际花园在池州市民心中较高 地位和认可度。可以说： 规模大、有一定配套的小区受到购房者的青睐。 户型面积分析 通过对在售住宅项目的调查显示： 个案名称 汇景三期 和泰星城 清风名苑 烟柳园 百花南苑 水岸花园 主力户型 3/2/1 3/2/2 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 主力面积 105-117 ㎡ 120-126 ㎡ 100-110 ㎡ 105-110 ㎡ 100-110 ㎡ 120-128 ㎡ 110-117 ㎡ 从上述表格中我们可以看出： 目前池州房地产市场主流是 100-110 平方米三房二厅一卫 的户型面积。 从户型的布局上看，当地的产品以实用性的传统户型为主，还没有出现 错层、夹层的户型产品。 从户型的功能上看，户型结构较为方正，功能分区明了，也没有出现类 似南北飘窗及入户花园的功能设计。 景观分析 从在售个案的情况来看，在营销过程中大都以景观为宣传卖点，但实际 景观设计水准一般，对景观设计的挖掘深度还远远不够。 从景观设计单位来看，池州当地也引进了一些外地的公司，如：南方设 计院、杭州石田景观设计院、常州设计院等，但还尚吸引一些品牌影响力较 强的景观设计单位。 可以说： 目前在售个案的景观大都是一些组团绿化，整体显得比较单 调，对景观小品的应用较少，只有和泰星城采用了一些水景的设计。如下图： 这代表了目前池州当地景观设计最好的项目。 从景观设计上看，整体水准有待进一步提升。 建材设备标准分析 从目前市场在售个案使用的建材设备标准来看： 单元门：一般采用可视对讲系统 进户门：采用品牌防盗门 窗：塑钢窗 安保系统：周边界红外线报警系统 立面：一般采用涂料，个别项目有少量面砖搭衬