07年1月份济南市紫薇阁营销执行报告.pptVIP

紫薇阁 项目营销执行报告 深圳尊地地产大学城项目组 目 录 市 场 部 分 2007年1月份济南新增项目仅有三个，新增供应量较小，新增供应面积为21万平米，这与该月为传统销售淡季有关。 市 场 部 分 1月份西部在售楼盘价格增长最快， 涨幅为1.84%；南部无新增楼盘且 在售项目价格无变化。 市 场 部 分 2、济南住宅市场2月份月度动态 2月份济南仅有建筑面积为2万平米的黄金时代三期开始销售，该项目以140平米以上的三室、四室为主力户型，主力客群设定为高新区政府及事业单位中高层人员 市 场 部 分 2月份济南住宅市场进入调整期，在售住宅价格稳定，除因低于区域均价的黄金时代三期的销售使东部住宅价格略有下降，西部、南部、北部价格稳定。 市 场 部 分 3、济南住宅市场3月份月度动态 3月份济南住宅新增供应量达6.2万平米，均以开盘形式入市。其中北部和东部项目为在售楼盘的后续开发，西部楼盘为全新项目。 市 场 部 分 3月份济南三个新增住宅项目三室两厅两卫的供应量最大，其套数占整体供应量的50%。其次为两室两厅，其占整体的39.7%，最少的为一室，占整体的10.3%。 新增住宅项目中90平米以上户型占半数以上，达59.7%，90平米以下户型仍占少数。 本月新增供应主要集中 在北部，其次为西部和东部。 市 场 部 分 市 场 部 分 市 场 部 分 目 录 项目的SWOT分析 优劣势分析 难点 区域历史缺乏居住氛围，无地域忠诚度； 整体大学城区域内缺乏常驻人口，距离市区及长清城区较为遥远； 成本明显高于整个长清区域内的其他产品。 目 录 问题的核心：客户从哪里来？ 客户类型描述 客户类型描述 客户类型描述 如何抓住客户 如何抓住客户 目 录 定 价 策 略 价格制定中几点注意的问题 价格运用策略 项目销售均价：市场比较法 团 购 建 议 团购中应注意的问题 目 录 推盘原则 用什么博得客户的心？ 投 资 价 值体 现 40万在校生，且学生外出租房呈上升趋势； 外来经商人员的增加导致住房需求增加； 长清居民对该区域认同度很高； 优良的自然条件对于城市居民吸引力越来越强。 推广销售的五大指导思想 1、以团购为噱头带动销售 大学老师的团购为活动噱头，一举坚定购房客户心理，掀起客户购买高潮而促进良好的开端！ 推广形式：活动、广告展示 推广销售的五大指导思想 2、设立两个售楼处 建议在市区内建立售楼中心和看楼车，解决距离较远，没有人到现场看房的问题。此举一方面可以吸引市区客户，另一方面也可以坚定客户的购房信心。单纯在项目建立售楼处无法项目需求客户量。 推广形式：在泉城广场附近设置广告牌及销售中心，并安排售楼车组织客户看房。 推广销售的五大指导思想 3、打好区域市场升值牌 项目投资前景需要区域价值的显示。 推广方式：平面广告、报纸软文 推广销售的五大指导思想 4、利用其他区域内商业项目借帆出海 可以降低项目推广成本，提升项目价值从而达到事半功倍的效果。 推广方式：捆绑其他几个商业项目的宣传 推广销售的五大指导思想 5、产品展示 中小面积的户型、两房三房为主的产品，成为项目的主打优势。 推广方式：在长清区域内的宣传，以长清最优品质豪宅作为区域内的宣传重点。 时 间 进 度 表 推 广 步 骤 第一阶段：形象导入期 目的：导入项目形象，为项目开盘销售积累客户。 时间 ：2007年5月——9月 主要工作内容：销售完全进场，进行内部认购工作。展开全面宣传推广工作，引起市场注意并培养客户忠诚度。 预期难点：项目位置过于偏僻，且价格明显高于其他项目，客户到场人次较少，认同率低。 推 广 步 骤 开盘前工作要求 推 广 策 略 平面推广重点阶段 媒介选择： 1、泉城广场附近设置售楼分处，配置看房车。 2、重点位置、重点路线设置广告牌与路旗。 3、《济南时报》刊登平面广告 4、长清本地短信、户外广告。 5、电视、电台。 推 广 策 略 推 广 策 略 售 楼 处 的 包 装 现 场 包 装 策 略 样 板 间 包 装 样 板 间 包 装 样 板 间 包 装 样 板 间 包 装 推 广 步 骤 推 广 策 略 推 广 策 略 广 告 诉 求 推 广 步 骤 推 广 策 略 推 广 策 略 推 广 策 略 目 录 策 划 流 程 营 销 策 划 流 程 推 盘 流程 项 目 组 人 员 架 构 尊 地 支 持 尊 地 支 持 第四阶段 ：尾盘促销期 目的：目的：完成最终销售任务。 时间：2009年6月——2009年11月 预期难点：个别品质较差住宅单元无法销售。 对策：充分利用样板间；降价促销个别产品。 项目推广建议